Nguyên nhân và dự báo xu hướng

VHO - Giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM đang ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình.

Chung cư đua nhau lên giá, giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nếu thời điểm 2014 - 2015 giá bán sơ cấp trung bình một căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ dao động từ 18 - 25 triệu đồng/m2 thì hiện nay phần lớn các dự án đang chào bán với mức trên 70 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án chung cư cao cấp đang rao mức giá từ 100 - 150 triệu đồng/m2, thậm chí gấp đôi, gấp ba mức giá này. Dự án sau thường cao giá hơn dự án trước.

Đến hết quý II.2025, giá căn hộ chung cư đã tăng 87,7% so với năm 2019, đạt trung bình 75,5 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập của người dân. Theo các chuyên gia, trong vòng 10 năm, giá căn hộ chung cư đã tăng gấp 3 lần.

Điều đáng nói, không chỉ giá sơ cấp tăng mà cả thị trường thứ cấp lẫn những căn hộ đã xây chục năm cũng leo thang. Điều này cho thấy cơn “sốt giá” không chỉ nằm ở phân khúc mới mà đang lan rộng toàn thị trường.

Hiện nay tại Hà Nội căn hộ chung cư có giá trên 5 tỷ đồng chiếm hơn 55,6% tổng nguồn cung thứ cấp, căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 3,9%.

Dự án Long Biên Central (Việt Hưng) có giá thăm dò thị trường trung bình 118 triệu đồng/m2, chưa tính 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì. Dự án Sun Feliza Cầu Giấy (Cầu Giấy) đưa ra mức giá dự kiến 140 - 200 triệu đồng/m2.

Dự án Noble Crystal Tây Hồ nằm trong khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra có  mức giá sơ cấp 188 - 330 triệu đồng/m2, tương đương nhiều dự án biệt thự liền kề.

Bên cạnh đó, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận một số dự án có mức giá “mềm” hơn: Dự án Galia Hanoi (Hoàng Mai) có giá hơn 80 triệu đồng/m2 sau hơn 10 năm ngưng trệ; Dự án Greenera Southmark Premium (Thanh Trì) cũng có giá dự kiến 80 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, tại TP.HCM, tỷ lệ căn hộ chung cư trên 5 tỷ đồng chiếm gần 48%, căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 7%. Thực trạng này đang ngày càng đẩy người mua thực ra bên lề thị trường.

Hiện nay giá sơ cấp căn hộ chung cư ở TP.HCM trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², ổn định so với đầu năm 2025, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự Hà Nội, nhiều dự án cao cấp tại TP.HCM cũng có mức giá từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Theo dữ liệu của VARS, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha. Dù nhu cầu chủ yếu nằm ở phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2), nhưng nguồn cung hai phân khúc này giảm mạnh, từ 19% và 33% năm 2019 xuống còn 7% và 19% năm 2024.

Riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn từ năm 2023.  

VARS nhận định, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại, để mua một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70m2 (giá khoảng 5,3 tỷ đồng), một gia đình phải mất gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập.

Nguyên nhân giá tăng cao và dự báo xu hướng thời gian tới

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 22.9, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu các cơ quan liên quan làm rõ nguyên nhân giá nhà tăng cao và chấn chỉnh tình trạng găm hàng, thổi giá nếu có.

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, giá nhà chung cư tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Nguyên nhân đầu tiên là do sự điều chỉnh bảng giá đất. Khi Nhà nước tăng giá đất để tiệm cận giá thị trường, tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cũng tăng lên và trở thành một trong những khoản chi phí lớn nhất cấu thành giá bán căn hộ.

Ngoài ra, chi phí đầu vào của ngành xây dựng liên tục tăng cao. Giá thép, xi măng, cát, gạch trong giai đoạn sau dịch COVID-19 có lúc tăng đột biến khiến tổng chi phí đội lên rất nhiều.

Chi phí vốn cũng là nguyên nhân đáng kể. Lãi suất ngân hàng biến động khiến doanh nghiệp bất động sản vay với chi phí cao hơn. Chi phí này cũng được cộng thêm vào giá bán căn hộ chung cư.

Bên cạnh đó, chi phí nhân công, chi phí vận chuyển, chi phí quản lý dự án ngày càng phức tạp; thời gian thủ tục hành chính kéo dài làm tăng thêm chi phí của dự án… cũng là những yếu tố được cộng gộp vào giá bán cuối cùng để rồi người mua là người phải gánh.

Không thể không kể đến yếu tố tâm lý và kỳ vọng tăng giá. Lâu nay, bất động sản  được coi là kênh trú ẩn tài sản, vì thế nhiều người đầu cơ, mua đi bán lại để hưởng chênh lệch. Chính dòng tiền đầu cơ này đã góp phần làm giá thứ cấp tăng lên, khiến người mua ở thực càng khó có cơ hội tiếp cận.

Dự báo xu hướng trong thời gian tới, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng: “Giá chung cư đã tiệm cận mức trần, khó có thể tăng sốc như giai đoạn trước. Tuy nhiên, nếu tiếp tục neo ở mức cao, thanh khoản sẽ còn bị ảnh hưởng”.

Theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Với các dự án có vị trí chiến lược (thuộc vành đai 2 - vành đai 3) được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, nhiều khả năng giá chung cư vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ do tình trạng khan hiếm và nhu cầu thực tế. Thay vì làn sóng giảm giá, có thể thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án.