Dự báo giá chung cư cũ tại Hà Nội cuối năm 2025
VHO - Thị trường căn hộ cũ ở Hà Nội đang tiếp tục tăng giá mạnh trong nửa đầu năm 2025. Câu hỏi lớn là liệu xu hướng này có kéo dài đến cuối năm hay sẽ có những thay đổi khiến giá hạ xuống?

Giá tăng nửa đầu 2025: Nền tảng cho dự báo cuối năm
Quý 2.2025 đã chứng kiến giá bán căn hộ ở Hà Nội tăng rất mạnh, đặc biệt là các căn hộ đã qua sử dụng. Sau một thời gian giá đi ngang hoặc tăng chậm lại vào quý 1, giá chung cư đã bất ngờ tăng trở lại trong khoảng một tháng gần đây, trái ngược với dự đoán của nhiều chuyên gia.
Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, giá trung bình căn hộ đã qua sử dụng ở Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2 trong quý 2.2025, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù mức tăng này thấp hơn so với cuối năm 2024, nhưng vẫn đủ để giữ giá ở mức cao. Các căn hộ cũ ở vị trí tốt hoặc có hạ tầng đồng bộ vẫn được nhiều người tìm mua.
Nhiều phân tích từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) và các tổ chức nghiên cứu thị trường khác cũng khẳng định điều này.
Dữ liệu thị trường cho thấy trong quý 2.2025, Hà Nội tiếp tục là nơi có giá bán căn hộ chung cư tăng nhanh nhất cả nước, với mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với năm 2019. Mức tăng này chủ yếu do các căn hộ còn lại được bán ra với giá đã điều chỉnh tăng.
Lý do chính của việc giá tăng vẫn là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Số lượng căn hộ mới, đặc biệt là những căn có giá bình dân và trung cấp, vẫn rất ít. Dữ liệu nghiên cứu thị trường cho thấy hơn 95% căn hộ mới mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, và từ quý 3/2024 đến nay, hầu như không còn căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2.
Điều này khiến những người có nhu cầu mua nhà thật phải chuyển sang tìm mua các căn hộ đã qua sử dụng, biến chúng thành lựa chọn duy nhất và cũng là nơi những người đầu cơ dễ dàng kiếm lời.
Dự báo cuối năm 2025: Giá sẽ tiếp tục cao
Dựa trên tình hình hiện tại và phân tích các yếu tố kinh tế lớn, đa số các chuyên gia đều đồng ý rằng giá căn hộ cũ ở Hà Nội sẽ tiếp tục giữ ở mức cao hoặc tăng nhẹ đến cuối năm 2025.
Các chuyên gia thị trường từ Batdongsan.com.vn dự đoán rằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Nhận định này dựa trên thực tế là số lượng căn hộ mới vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu mua nhà thật ở Hà Nội vẫn rất lớn.
Nhu cầu tìm mua chung cư đã chuyển mạnh sang thị trường các căn hộ đã qua sử dụng, nơi các căn hộ cũ có giá "mềm" hơn so với căn hộ mới siêu sang.
Tuy nhiên, cũng có những ý kiến thận trọng hơn về lâu dài. Một số chuyên gia cho rằng mức giá cao hiện tại có thể không bền vững và có khả năng điều chỉnh giảm từ năm 2026. Điều này có nghĩa là, ít nhất cho đến hết năm 2025, giá chung cư vẫn sẽ ở mức cao.
Rủi ro và những yếu tố có thể thay đổi dự báo
Mặc dù đa số dự báo cho rằng giá chung cư cũ sẽ tiếp tục cao, nhưng vẫn có những rủi ro và yếu tố có thể làm thay đổi tình hình thị trường.
Một trong số đó là khả năng việc mua bán chậm lại. Dù giá tăng, nhưng việc mua bán lại có xu hướng chậm lại ở một số khu vực. Điều này cho thấy giá đã quá cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua nhà thật. Nếu tình hình này kéo dài, có thể dẫn đến áp lực giảm giá.
Bên cạnh đó, chính sách điều tiết từ các cơ quan quản lý cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu có những chính sách mạnh mẽ hơn để tăng số lượng nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, hoặc kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ, giá có thể được giữ ổn định.
Tâm lý chờ đợi của người mua cũng là một yếu tố. Khi giá quá cao, người mua có thể có xu hướng chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường, khiến việc mua bán chậm lại và tạo áp lực giảm giá.
Đến cuối năm 2025, giá chung cư cũ ở Hà Nội nhiều khả năng sẽ tiếp tục giữ ở mức cao, thậm chí có thể tăng nhẹ ở một số khu vực. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự khác biệt rõ rệt hơn, với việc mua bán chậm lại ở những sản phẩm bị đẩy giá quá cao.
Người mua và nhà đầu tư cần hết sức cẩn thận, tìm hiểu kỹ từng căn hộ và đánh giá đúng tiềm năng, rủi ro, tránh bị cuốn vào "cơn sốt ảo" do những người đầu cơ tạo ra.