Hy vọng gì với căn hộ chung cư Hà Nội?

VHO - Giá bán căn hộ sơ cấp trên thị trường Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, trong đó, giá căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng hai con số, trung bình là 112 triệu đồng/m2, tăng 11% so với quý trước và tăng 17% so với cùng kỳ năm trước…

Đó là ý kiến của ông Michael Piro, Tổng Giám đốc Indochina Capital (ICC) tại buổi họp báo cập nhật diễn biến, triển vọng thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội 2024 và ký kết hợp tác chiến lược giữa tập đoàn HDMon với Indochina Capital diễn ra mới đây.

Vẫn khan hiếm nguồn cung

Ông Michael Piro cũng nêu lên 10 điểm nổi bật của thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian gần đây, mà điểm đầu tiên và rõ nét nhất là tình trạng khan hiếm nguồn cung. Điều này góp phần đẩy giá nhà tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo đó, tính tới cuối tháng 9.2024, giá căn hộ tại Hà Nội có mức tăng vọt liên tục trong 36 tháng, thiết lập mặt bằng giá mới ở mức trung bình 65 triệu đồng/ m2, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, nguồn cung lại đang có dấu hiệu giảm, khi ở quý II.2024, lượng cung đã giảm tới 25% so với cùng kỳ năm trước và giảm 34% so với quý đầu năm.

Đại diện ICC cũng cho rằng, trong quý II vừa qua, nguồn cung sơ cấp trên thị trường chung cư Hà Nội đạt 10.317 căn, giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 98% và không có căn hộ thuộc phân khúc bình dân được chào bán trong quý này. 

Phần lớn nguồn cung căn hộ mới là đến từ các khu đô thị mới ngoại thành. Nhiều năm qua, không có dự án chung cư cao cấp mới nào ở khu trung tâm được chào bán, kể từ khi The Grand Hanoi (Hàng Bài) ra mắt vào 2021; Grandeur Palace (Giảng Võ) ra mắt vào năm 2020.

Trong khó khăn chung ấy, một điểm có thể coi là tích cực được đại diện ICC nêu ra là thị trường được thúc đẩy bởi người mua có nhu cầu thực, khác với trước đây tình trạng đầu cơ lướt sóng được coi là phổ biến; khiến thị trường biến động rất mạnh, giá lên nhanh mà giảm cũng nhanh. Tuy nhiên, thời gian gần đây lượng giao dịch đến từ khách hàng có nhu cầu ở thực chiếm đa số. Từ đó củng cố tính bền vững của thị trường BĐS.

Phân tích của ICC cho thấy những yếu tố thúc đẩy nhu cầu thực, bao gồm gia tăng dân số tự nhiên, đô thị hóa mạnh mẽ, tăng trưởng GDP cao. Số hộ gia đình ở Hà Nội dự kiến sẽ tăng từ 2,3 triệu hộ hiện nay lên 3,3 triệu hộ vào năm 2030.

Dân số tăng từ 8,5 triệu người lên khoảng 12 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa năm 2030 đạt 65-75% (theo Kế hoạch số 216 của UBND thành phố Hà Nội). Do đó, mỗi năm Hà Nội sẽ cần thêm 75.000 căn hộ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao. 

“Dự kiến trong thời gian tới, sự phát triển mạnh mẽ của các dự án cơ sở hạ tầng tại Hà Nội và tuyến metro, cùng với các Luật mới có hiệu lực từ đầu tháng 8.2024 sẽ tiếp đà cho thị trường BĐS phục hồi nhanh với mức tăng trưởng dự kiến khoảng 20% - 30%”, theo ông Michel Piro.

Giá căn hộ chung cư tiếp tục “nóng”

Cùng với việc được coi là bất thường ở nhiều vụ đấu giá đất tại một số huyện ngoại thành Hà Nội vừa qua thì câu chuyện về chung cư với giá tăng ngất ngưởng vẫn rất “nóng”. Nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS còn đưa ra dự báo, từ nay đến năm 2026, giá căn hộ chung cư có thể còn tăng tới 20%/năm; tập trung vào phân khúc căn hộ tầm 3 tỉ đồng trởxuống.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, 2 năm qua giá chung cư ởHà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Khoảng cách giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) ngày càng thu hẹp lại.

Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%. Tuy nhiên, nhìn tổng quan, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà ở.

Đại diện CBRE cũng cho rằng, nguồn cung sản phẩm nhà ởtừ nay đến năm 2026 tại Hà Nội sẽ phân bố tập trung hướng tới đường Vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3. Trong khi đó, một nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cho rằng trong 2 năm 2024-2025, thị trường chung cư Hà Nội sẽ có khoảng 22.000 - 23.000 căn hộ mở mới và được mua; cao nhất trong 4 năm trởlại đây.

Về nguyên nhân giá BĐS (cụthể là giá căn hộ chung cư) ở Hà Nội tăng cao, theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cơ bản đến từ sự tăng trưởng dân số.

Trong đó có cả những người dân đến từ các tỉnh, thành phố khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang… mua (hoặc thuê) nhà cho con học đại học. Không đủ tiền để mua một căn biệt thự liền kề ở Hà Nội, do vậy họ lựa chọn chung cư; khiến nhu cầu tăng, hình thành mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam lại cho rằng nguyên nhân chính của việc giá chung cư tăng bất thường là do có sựtác động từ “nhóm lợi ích nào đó” với rất nhiều chiêu trò. Có lẽ vì vậy mà ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGOHomes cho biết, chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình hiện khoảng 60 triệu đồng/m2. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà vẫn tiếp tục trong năm nay và năm sau.

Trong khi đó, tại buổi Báo cáo Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội mới đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, hiện thị trường căn hộ tại Hà Nội không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2.

“Từ nay đến cuối năm, nguồn cung chung cư hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn ra thị trường Hà Nội. Tuy nhiên không có dựán nào giá dưới 45 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ diện tích nhỏ, tầm 3 tỉ đồng cũng rất hiếm. Với tầm tiền này, muốn mua nhà, khách hàng Hà Nội phải tìm đến các dựán thuộc các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh”, bà Hằng nhận định.

Đáng chú ý, một số khảo sát gần đây cho thấy với một gia đình thu nhập 20 triệu đồng/ tháng; tiết kiệm được 120 triệu đồng/năm thì phải mất 33 năm mới mua được căn hộ chung cư khoảng 3 tỉ đồng.