VHO - Sau thời gian dài sốt nóng, thị trường bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng rơi vào trạng thái lưỡng lự. Người mua nhà “đỏ mắt” chờ giá hạ, trong khi những động thái lãi suất đến từ ngân hàng lại khiến nhiều người lo ngại.

Lãi suất thả nổi đang là thách thức đối với người vay mua nhà

 Tâm lý chờ đợi và xu hướng “đi ngang”

Người mua nhà ngày càng thận trọng hơn khi đã qua những cơn sóng gió giá bị thổi quá cao. Nhiều người cũng mong đến ngày 1/8 tới khi mà cả 3 luật liên quan đến bất động sản (BĐS) cùng được áp dụng, với hy vọng giá nhà ở xuống thấp. Thực tế cho thấy, tâm lý chờ giá giảm khiến thanh khoản của thị trường BĐS yếu. Khảo sát mới đây của một sàn giao dịch BĐS cho biết, có tới 64% người tham gia dự báo giá BĐS sẽ giảm kể từ tháng 9.2024. Trong khi đó, 25% nhận định giá nhà sẽ đứng yên và 11% cho rằng còn tăng tiếp. Nếu khảo sát đó là đúng thì có thể nói là thị trường BĐS đang trong trạng thái chờ đợi do phần lớn người mua nhà cần thêm những tín hiệu rõ nét hơn. Tâm lý chờ đợi mang tính “dẫn dắt” thị trường như vậy khiến nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào thế thụ động. Khi mà sự do dự đến từ người mua có thể khiến thị trường chững lại.

Đáng chú ý, việc tìm kiếm thông tin mua bán nhà trong quý 2 tăng so với quý 1/2024, nhưng giao dịch thành công giảm. Theo giới chuyên gia kinh tế, điều đó đến từ việc giảm giá nhưng cũng còn do khả năng tài chính để mua nhà của người dân giảm. Một con số cho thấy 42% nhóm khách hàng độ tuổi từ 40-59 cho biết đã sở hữu một BĐS nên không mặn mà mua tiếp. Còn với người có ý định (hoặc sẽ) mua nhà thì 78% cho biết là phải đi vay thêm tiền. Phân khúc bình dân đang là lựa chọn chính, khi mà con số cho thấy ở khoảng 67%, cao hơn 11% so với quý 1/2024.

Xu hướng ưa chuộng nhà thứ cấp được nêu rõ trong Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS được thực hiện bởi Batdongsan.com.vn, khi cho rằng có 73% người kết hôn chưa có con; 56% người kết hôn đã có con; 48% người đang trong một mối quan hệ và 44% người độc thân cho biết họ có thể sẽ mua nhà vào năm tới. Còn năm nay thì chưa. Nguyên nhân chính là do khó vay được vốn tiêu dùng giá rẻ từ ngân hàng.

Như vậy, xu hướng “đi ngang” của thị trường BĐS, nhất là căn hộ chung cư là khá rõ. Vậy, làm gì để khơi thông nguồn vốn vay từ ngân hàng và hướng dòng vốn vào thị trường BĐS trong thời gian tới thay vì “chôn” vốn vào vàng?

Lãi suất và “nguyên tắc thả nổi”

Cùng với khả năng tài chính sẵn có thì đa số người mua nhà phải đi vay. Có thể là vay người quen, nhưng nhiều hơn là vay ở ngân hàng, tuy rằng lãi suất ngân hàng cũng không hề rẻ và cũng không dễ vay. Đáng nói hơn là nhiều khách hàng muốn vay tiền mua nhà nhưng lại lo ngại vài tháng tới lãi suất ngân hàng sẽ tăng, và đặc biệt là việc lãi suất thả nổi sẽ tạo nên áp lực thanh toán nợ căng thẳng.

 Ví dụ, một gia đình ở Hà Nội có khoản tiền tích lũy 2 tỉ đồng, cần vay thêm khoảng 2 tỉ đồng nữa để mua một căn hộ chung cư. Hồ sơ vay được ngân hàng duyệt vay với mức lãi suất ưu đãi cho năm đầu tiên là 8,5%/năm và sau đó là lãi suất thả nổi. Trong khi đó, ước tính mức lãi suất thả nổi vào khoảng 11,5 - 12,5% phụ thuộc biến động lãi suất trên thị trường; có nghĩa là sau một năm lãi suất đã cộng thêm vào lãi gốc từ 3 - 4%/năm.

“Nguyên tắc” lãi suất thả nổi từ phía ngân hàng thương mại đã buộc khách hàng cân nhắc, chưa nói đến lãi suất khoảng 8,5%/ năm cũng không hề rẻ. Nhìn chung, nếu vay ngân hàng thương mại 1,5 tỉ đồng thì năm đầu tiên đã phải trả lãi 12 triệu đồng/ tháng. Số tiền đó coi như “ngốn” hết tiền lương 1 tháng của người lao động, cho dù đã được tăng 30% từ ngày 1.7 vừa rồi.

Khảo sát tâm lý người mua nhà để ở cho thấy lãi suất ngân hàng dưới 7%/năm là hợp lý và thời gian ưu đãi kéo dài 3 năm thay vì một năm như hiện nay. Sau đó, cũng cần có trần đối với lãi suất thả nổi tối đa là 8,5%, thay vì 11,5-12,5% theo công thức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 - 13 tháng) cộng với biên độ từ 3 - 4%/năm. Điều đó cần được áp dụng với các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại khác.

Mà muốn được như vậy thì cần chính sách chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước trong vấn đề lãi suất thả nổi. Nếu như lãi suất ngân hàng (cho vay năm đầu tiên) không được kéo giảm và lại áp dụng lãi suất thả nổi từ năm thứ hai mà không quy định trần thì người dân khó có cơ hội mua nhà. Báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2024 của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, hiện giá chung cư vẫn neo cao so với cùng thời điểm đầu năm 2023. Nếu người mua nhà cố gồng mình để mua thì số tiền phải vay sẽ rất lớn và số tiền trả lãi hàng tháng từ khi lãi suất thả nổi cũng lại càng lớn. Dẫn đến rủi ro không trả được nợ gốc lẫn lãi. Trong khi đó, đại diện Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước TP.HCM cho biết, tín dụng nhà ở, cho vay với mục đích mua nhà để ở chiếm tỉ trọng cao nhất với 67,78% so với tổng dư nợ tín dụng BĐS trên địa bàn.