Miễn giấy phép xây dựng: Đô thị sẽ được gì, mất gì?

VHO - Mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng là một trong những thay đổi lớn của Luật Xây dựng 2025, có hiệu lực từ ngày 1.7.2026. Chính sách được kỳ vọng giảm thủ tục, khơi thông nguồn lực đầu tư, nhưng cũng đặt ra yêu cầu mới trong quản lý để vừa thúc đẩy phát triển, vừa giữ gìn trật tự và bản sắc đô thị.

Từ giấy phép đến tư duy quản trị đô thị mới

Một trong những nội dung được quan tâm nhất của Luật Xây dựng (sửa đổi) là việc mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với những công trình đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Điểm đáng chú ý là luật không chỉ "bỏ" một thủ tục hành chính, mà còn thay đổi cách tiếp cận trong quản lý hoạt động xây dựng.

Nếu trước đây, giấy phép xây dựng được xem là "cửa kiểm soát" đầu tiên trước khi một công trình được triển khai, thì nay trọng tâm quản lý chuyển sang việc bảo đảm công trình tuân thủ quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật, thiết kế đô thị và các điều kiện pháp luật liên quan.

Luật cũng đặt ra yêu cầu tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu về hoạt động xây dựng, kết nối thông tin giữa các cơ quan quản lý để phục vụ công tác kiểm tra, giám sát. Điều này phản ánh xu hướng chuyển đổi từ quản lý bằng hồ sơ giấy sang quản trị trên nền tảng dữ liệu số.

Có thể thấy, cải cách lần này không nhằm nới lỏng quản lý mà hướng tới thay đổi phương thức quản lý. Khi quy hoạch được công khai, dữ liệu được số hóa và trách nhiệm của các chủ thể được xác lập rõ ràng, giấy phép sẽ không còn là công cụ duy nhất để kiểm soát hoạt động xây dựng.

Giảm thủ tục nhưng không thể giảm kỷ cương

Một điểm mới quan trọng của Luật Xây dựng là đề cao trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, nhà thầu và chính quyền địa phương.

Nếu như trước đây, nhiều người có tâm lý "đã được cấp phép thì yên tâm", thì với cơ chế mới, việc miễn giấy phép không đồng nghĩa được quyền xây dựng tùy ý. Công trình vẫn phải tuân thủ đầy đủ quy hoạch, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, chiều cao, mật độ xây dựng, các quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý kiến trúc.

Điều đó đồng nghĩa, trách nhiệm pháp lý chuyển mạnh hơn sang chủ đầu tư và cơ quan quản lý địa phương trong công tác hậu kiểm.

Đây cũng là xu hướng phổ biến ở nhiều quốc gia, nơi chính quyền giảm bớt khâu cấp phép nhưng tăng cường thanh tra, kiểm tra trong và sau quá trình xây dựng. Vi phạm nếu xảy ra sẽ bị xử lý nghiêm, thay vì được "hợp thức hóa" bằng các thủ tục hành chính.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít vi phạm trật tự xây dựng không xuất phát từ việc thiếu giấy phép, mà từ tình trạng xây sai giấy phép, xây sai quy hoạch hoặc buông lỏng quản lý sau cấp phép. Vì vậy, hiệu quả của chính sách miễn giấy phép sẽ phụ thuộc rất lớn vào năng lực hậu kiểm của chính quyền cơ sở.

Giữ bản sắc đô thị bằng quy hoạch và văn hóa quản lý

Ở góc độ văn hóa, diện mạo của một đô thị chưa bao giờ được quyết định bởi việc có hay không có giấy phép xây dựng.

Điều tạo nên bản sắc đô thị là quy hoạch đồng bộ, kiến trúc hài hòa, không gian công cộng được bảo vệ và các công trình mới tôn trọng cảnh quan hiện hữu.

Vì vậy, việc mở rộng diện miễn giấy phép chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng ba điều kiện.

Thứ nhất, quy hoạch phải minh bạch và dễ tiếp cận. Người dân cần biết rõ mình được xây gì, xây đến đâu và theo tiêu chuẩn nào, thay vì phải tìm hiểu qua nhiều đầu mối.

Thứ hai, dữ liệu quy hoạch, quy chế kiến trúc và hồ sơ xây dựng cần được số hóa, liên thông giữa các cơ quan quản lý. Khi mọi thông tin được công khai trên nền tảng số, việc giám sát cũng trở nên minh bạch và thuận lợi hơn.

Thứ ba, hậu kiểm phải thực chất. Một công trình xây sai nếu không được phát hiện, xử lý kịp thời có thể phá vỡ cảnh quan của cả tuyến phố; nhiều công trình sai phạm kéo dài sẽ làm biến dạng không gian đô thị, ảnh hưởng đến các khu vực có giá trị lịch sử, văn hóa và kiến trúc.

Có thể nói, Luật Xây dựng (sửa đổi) đang đặt nền móng cho một mô hình quản trị đô thị hiện đại hơn, trong đó Nhà nước giảm bớt thủ tục hành chính nhưng không giảm trách nhiệm quản lý; người dân được tạo thuận lợi hơn nhưng cũng phải nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật.

Miễn giấy phép xây dựng vì thế không phải là đích đến của cải cách, mà chỉ là điểm khởi đầu cho một yêu cầu cao hơn: xây dựng những đô thị phát triển theo quy hoạch, minh bạch trong quản lý và bền vững trong gìn giữ bản sắc văn hóa.