Bỏ công chứng bắt buộc có thực sự giảm gánh nặng cho người dân?

VHO - Bỏ khâu công chứng để người dân đưa hợp đồng trực tiếp đến cơ quan đăng ký đất đai có thể giảm một nơi phải đến. Nhưng công việc kiểm soát an toàn giao dịch vẫn phải thực hiện. Chuyển việc ấy sang cơ quan đang quá tải, hoặc để người dân tự gánh rủi ro, chưa phải là giải pháp giảm chi phí thuyết phục.

Đăng ký không thay được kiểm soát giao dịch

Công chứng và đăng ký đất đai có chức năng khác nhau. Công chứng viên kiểm tra chủ thể, quyền định đoạt, năng lực hành vi, ý chí tự nguyện và tính hợp pháp của thỏa thuận. Cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện đăng ký, cập nhật và ghi nhận biến động quyền theo thẩm quyền. Hai công việc nối tiếp, bổ trợ nhau; không thể lấy thời điểm phát sinh hiệu lực chuyển quyền để phủ nhận việc kiểm soát hợp đồng làm căn cứ chuyển quyền.

Đăng ký sang tên không tự biến hợp đồng giả mạo hoặc được ký do ép buộc thành hợp pháp. Chẳng hạn, người mua đã trả tiền và được sang tên, nhưng sau đó phát hiện người bán sử dụng giấy ủy quyền giả. Việc có tên trong dữ liệu đất đai không giúp người mua đương nhiên giữ được tài sản; họ vẫn có thể phải tham gia tranh chấp và đòi lại tiền. Kiểm soát giao dịch trước khi đăng ký vì vậy bảo vệ cả người dân lẫn độ tin cậy của hệ thống đăng ký.

Công chứng không bảo đảm tuyệt đối mọi giao dịch đều không có rủi ro. Tuy nhiên, không thể từ giới hạn đó suy ra công chứng không cần thiết hoặc tổ chức công chứng được miễn trách nhiệm. Nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực của các bên không thay thế nghĩa vụ kiểm tra của công chứng viên. Khi có lỗi gây thiệt hại trong quá trình công chứng, pháp luật quy định trách nhiệm bồi thường của tổ chức hành nghề và cơ chế bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Nếu chuyển công việc này sang cơ quan khác, phải làm rõ trách nhiệm kiểm tra, bồi thường và nguồn bảo đảm tương ứng.

Dữ liệu hỗ trợ kiểm tra, không xác nhận được mọi ý chí

Một thửa đất có thông tin chính xác trên hệ thống vẫn có thể được giao dịch khi thiếu sự đồng ý của người có chung quyền. Xác thực danh tính cũng chưa đủ để xác định người ký có bị ép buộc, có hiểu hậu quả của hợp đồng hay có khả năng nhận thức tại thời điểm ký. Một hợp đồng mang hình thức mua bán còn có thể che giấu khoản vay và thỏa thuận giữ nhà đất để bảo đảm trả nợ.

Đó là những vấn đề phải được xem xét trong quá trình giao kết, gắn với trách nhiệm của người có chuyên môn. Ngay cả dữ liệu đầy đủ cũng không thay thế được toàn bộ việc này. Khi dữ liệu còn thiếu hoặc cập nhật chậm, yêu cầu xác minh càng cần thiết. Không nên để mức độ bảo vệ tài sản của người dân phụ thuộc vào tiến độ số hóa từng địa phương, khiến cùng một loại giao dịch nhưng nơi này được kiểm soát, nơi khác lại bỏ qua.

Chuyển việc vào nơi đang chịu áp lực

Theo số liệu tổng hợp của Hội Công chứng viên thành phố Đà Nẵng, 62 tổ chức hành nghề công chứng mỗi ngày phát hành hơn 300 văn bản giao dịch đất đai liên quan đến đăng ký biến động. Trong khi đó, 20 chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đang chịu áp lực lớn, việc xử lý hồ sơ, kể cả hồ sơ đã công chứng, còn chưa kịp thời. Tại Ninh Bình, tháng 3.2026, ngành nông nghiệp và môi trường cũng phải yêu cầu xử lý dứt điểm hồ sơ đất đai trễ hạn.

Các giao dịch này vốn đã phải đăng ký. Phần việc tăng thêm khi bỏ công chứng là kiểm tra, giải thích, xác minh và xử lý những vấn đề pháp lý hiện do hệ thống công chứng đảm nhiệm. Đối với cấp xã, bên cạnh đất đai còn có hộ tịch, xây dựng và nhiều nhiệm vụ khác. Muốn giao thêm việc phải đánh giá nhân lực, năng lực chuyên môn, thời gian và kinh phí thực hiện, thay vì mặc nhiên cho rằng dữ liệu sẽ xử lý tất cả.

Một hồ sơ có dấu hiệu người ký không nhận thức đầy đủ, hoặc có mâu thuẫn về tài sản chung, không thể giải quyết chỉ bằng thao tác đối chiếu dữ liệu. Nếu cán bộ phải xác minh thêm, người dân vẫn chờ và vẫn phải bổ sung giấy tờ. Nếu chỉ tiếp nhận hợp đồng tự ký mà không có cơ chế kiểm soát tương đương, rủi ro sẽ chuyển sang người dân và cơ quan giải quyết tranh chấp. Bỏ một khâu trên sơ đồ vì thế chưa chắc rút ngắn được thời gian thực tế.

Tính đủ chi phí và phát huy nguồn lực đã có

Phí công chứng là khoản chi dễ nhìn thấy, nhưng không thể coi toàn bộ khoản phí bỏ đi là số tiền xã hội tiết kiệm được. Cần phân biệt phí của giao dịch bất động sản với phí của các loại việc khác; đồng thời tính chi phí soạn hợp đồng, tư vấn, xác minh và vận hành quy trình thay thế. Nếu xảy ra tranh chấp, còn có tiền thuê luật sư, án phí, thời gian theo kiện và tổn thất khi tài sản bị đình trệ giao dịch. Chỉ so sánh khoản phí trước mắt sẽ làm thiếu đi phần quan trọng của bài toán.

Qua nhiều năm, hệ thống công chứng đã hình thành đội ngũ chuyên môn, mạng lưới phục vụ, quy trình nghiệp vụ, kho lưu trữ và cơ chế trách nhiệm. Phần lớn tự chủ tài chính, chia sẻ công việc với cơ quan nhà nước. Thu hẹp đột ngột vai trò này rồi đầu tư để một hệ thống khác làm phần việc tương tự có nguy cơ vừa bỏ phí nguồn lực, vừa tăng chi phí nhân sự, đào tạo và vận hành. Những hạn chế của công chứng cần được khắc phục bằng nâng chất lượng, minh bạch chi phí và xử lý sai phạm.

Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy công chứng và đăng ký có thể phối hợp hiệu quả. Đức yêu cầu công chứng đối với giao dịch mua bán đất. Tại Pháp, văn bản xác thực là yêu cầu để công bố giao dịch bất động sản, bảo đảm hiệu lực đối với người thứ ba; công chứng viên chuyển văn bản đến cơ quan công bố quyền. Dù mỗi nước có mô hình riêng, hai kinh nghiệm này không ủng hộ việc coi cơ quan đăng ký đương nhiên thay thế được công chứng.

Hướng cải cách hợp lý là duy trì kiểm soát chuyên môn đối với giao dịch cần an toàn pháp lý cao, đồng thời liên thông công chứng, thuế và đăng ký đất đai. Văn bản công chứng điện tử và dữ liệu đã xác thực cần được kế thừa, giúp người dân giảm khai lại, nộp lại và đi lại. Hiệu quả phải được đo bằng tổng thời gian, chi phí và mức độ an toàn của giao dịch. Với nhà đất, tiết kiệm một khoản phí chỉ có ý nghĩa khi người dân vẫn được bảo vệ bằng cơ chế đủ tin cậy.