Khoảng trống không chỉ nằm trong mỗi hợp đồng

VHO - Không bắt buộc công chứng không làm rủi ro biến mất; nó chỉ chuyển rủi ro từ khâu phòng ngừa sang tranh chấp, điều tra và xét xử. Một cải cách chỉ thực sự có ý nghĩa khi thủ tục được đơn giản hóa nhưng mức độ an toàn pháp lý của người dân không bị giảm đi.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi số 01 ngày 20.7.2026 đề xuất không tiếp tục quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Cần nhìn nhận chính xác rằng đề xuất này không phải là “bỏ công chứng”. Người dân vẫn có quyền yêu cầu công chứng để kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, xác thực chủ thể, làm rõ ý chí và phòng ngừa rủi ro.

Tuy nhiên, vấn đề không chỉ là người dân còn được quyền lựa chọn công chứng hay không. Điều cần đánh giá sâu hơn là: Khi công chứng trở thành hoàn toàn tự nguyện, hệ thống dữ liệu công chứng có còn đủ độ bao phủ để thực hiện chức năng phòng ngừa rủi ro cho toàn xã hội hay không?

Không bắt buộc không có nghĩa là không có hậu quả

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật định. Quy định này không nhằm tạo thêm một thủ tục hành chính, mà bảo đảm các giao dịch có giá trị lớn, phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro phải đi qua một cơ chế kiểm tra trước khi đăng ký.

Khi công chứng không còn bắt buộc, những người thận trọng, hiểu biết pháp luật hoặc giao dịch tài sản có giá trị lớn có thể vẫn lựa chọn công chứng. Nhưng cũng sẽ có một bộ phận người dân sử dụng hợp đồng mẫu, tự lập, tự ký hoặc giao cho môi giới thực hiện rồi nộp trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai.

Đối với một giao dịch riêng lẻ, đây có thể được xem là quyền lựa chọn của các bên. Nhưng xét trên phạm vi toàn thị trường, hệ quả là một số lượng lớn giao dịch sẽ nằm ngoài cơ sở dữ liệu công chứng.

Nói cách khác, quyền tự nguyện công chứng có thể bảo vệ người lựa chọn công chứng, nhưng không thể tự tạo ra một hệ thống thông tin đủ bao phủ để bảo vệ toàn xã hội.

Dữ liệu chỉ có giá trị khi đủ độ bao phủ

Giá trị của cơ sở dữ liệu công chứng không chỉ nằm ở số lượng văn bản được lưu trữ, mà còn ở tính liên tục và khả năng đối chiếu lịch sử giao dịch của chủ thể, tài sản, việc ủy quyền, hủy ủy quyền, ngăn chặn và những dấu hiệu bất thường.

Có thể hình dung một trường hợp: Ông A tự lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho ông B nhưng chưa đăng ký sang tên. Sau đó, ông A tiếp tục đưa thửa đất này đi giao dịch với bà C tại một tổ chức hành nghề công chứng. Khi tra cứu, cơ sở dữ liệu công chứng không có thông tin về hợp đồng giữa ông A và ông B vì giao dịch đó được lập ngoài hệ thống. Công chứng viên chỉ có thể biết những gì đã được cập nhật, không thể cảnh báo về một giao dịch mà hệ thống không hề được cung cấp thông tin.

Ngược lại, nếu hợp đồng tự lập giữa ông A và ông B được nộp sang tên trước, cơ quan đăng ký đất đai có thể biết kết quả đăng ký, nhưng chưa chắc có đầy đủ thông tin về quá trình hình thành giao dịch: Ai trực tiếp ký, ký ở đâu, giấy tờ nào đã được xuất trình, các bên có được giải thích về hậu quả pháp lý hay không, có dấu hiệu bị ép buộc, nhầm lẫn hoặc che giấu một giao dịch khác hay không.

Thực tiễn hiện nay đã cho thấy hậu quả của dữ liệu không đầy đủ. Trên một số phương tiện truyền thông chính thống, cũng như ý kiến của người dân cũng đã từng có phản ánh rằng công chứng không thể theo dõi giao dịch thực hiện qua chứng thực và ngược lại; sự phân tách này làm giảm hiệu quả của hệ thống thông tin công chứng. Nếu tới đây còn xuất hiện thêm một khối lượng lớn hợp đồng tự lập, không qua công chứng hoặc chứng thực, khoảng trống dữ liệu sẽ càng lớn hơn.

Vì vậy, không nên nói cơ sở dữ liệu công chứng “hoàn toàn không còn ý nghĩa”. Chính xác hơn, cơ sở dữ liệu vẫn có giá trị đối với những giao dịch đã được công chứng, nhưng sẽ mất tính bao quát và giảm mạnh giá trị như một hạ tầng cảnh báo rủi ro quốc gia.

Khi đó, kết quả tra cứu “không có thông tin” không đồng nghĩa với tài sản chưa từng được giao dịch, chưa được đặt cọc, chưa được ủy quyền hoặc chưa có một thỏa thuận nào khác liên quan.

Những giao dịch cần kiểm soát nhất có thể lại nằm ngoài hệ thống

Công chứng tự nguyện còn dẫn đến một vấn đề đáng lưu ý: Người ngay thẳng, cẩn trọng thường có xu hướng lựa chọn công chứng; trong khi người có ý định gian dối, muốn che giấu thông tin, giả mạo chủ thể hoặc thực hiện nhiều giao dịch đối với cùng một tài sản lại có động cơ né tránh công chứng.

Do đó, dữ liệu tự nguyện không chỉ thiếu về số lượng mà còn có nguy cơ thiếu đúng những giao dịch có mức độ rủi ro cao nhất.

Ví dụ, một người sử dụng căn cước giả, giấy chứng nhận giả hoặc giả mạo chữ ký của vợ, chồng để chuyển nhượng tài sản chung. Nếu giao dịch phải được công chứng, người này phải trực tiếp xuất hiện trước công chứng viên, chịu sự kiểm tra về nhân thân, tình trạng hôn nhân, quyền sở hữu, năng lực hành vi và ý chí giao kết. Quá trình ký còn được chụp ảnh, lưu trữ cùng hồ sơ.

Nếu hợp đồng có thể tự lập rồi nộp thẳng cho cơ quan đăng ký, cần phải trả lời: ai trực tiếp đối chiếu người ký với chủ tài sản; ai xác định người đó có thực sự tự nguyện; ai phát hiện hợp đồng chuyển nhượng thực chất là giao dịch vay tiền được che giấu; và ai chịu trách nhiệm bồi thường nếu hợp đồng giả mạo vẫn được đăng ký?

Dữ liệu điện tử có thể xác định một căn cước là thật, một thửa đất đang đứng tên ai hoặc tài sản có bị ngăn chặn hay không. Nhưng dữ liệu không tự xác định được người đang sử dụng căn cước có phải đúng chủ thể hay không, người ký có bị ép buộc, lừa dối hay có nhận thức đầy đủ về hậu quả của hợp đồng hay không.

Dữ liệu đất đai và dữ liệu công chứng không thay thế nhau

Cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu công chứng có chức năng khác nhau nhưng bổ trợ cho nhau.

Dữ liệu đất đai chủ yếu phản ánh tình trạng pháp lý của thửa đất và kết quả đăng ký biến động. Trong khi đó, dữ liệu và hồ sơ công chứng phản ánh quá trình xác lập giao dịch: chủ thể nào trực tiếp tham gia; căn cứ đại diện là gì; giấy tờ nào đã được kiểm tra; hợp đồng được ký vào thời gian, địa điểm nào; công chứng viên đã giải thích và cảnh báo những nội dung gì.

Có thể khái quát: Dữ liệu đất đai trả lời câu hỏi quyền đối với tài sản đã được đăng ký như thế nào; còn hồ sơ công chứng giúp trả lời giao dịch được xác lập bởi ai, trong hoàn cảnh nào và đã được kiểm tra về tính xác thực, hợp pháp ra sao.

Vì vậy, làm sạch dữ liệu đất đai là điều kiện rất quan trọng nhưng không đồng nghĩa với việc có thể thay thế hoàn toàn quá trình kiểm soát ý chí và tính hợp pháp của giao dịch.

Nguồn chứng cứ phục vụ tố tụng sẽ bị thu hẹp

Khi phát sinh tranh chấp hoặc có dấu hiệu tội phạm, hồ sơ công chứng là một nguồn tài liệu có cấu trúc để cơ quan điều tra, Viện kiểm sát và Tòa án xác minh người ký, giấy tờ đã xuất trình, căn cứ đại diện, thời gian, địa điểm và nội dung giao dịch.

Luật Công chứng năm 2024 còn quy định việc ký văn bản công chứng trước sự chứng kiến của công chứng viên phải được chụp ảnh và lưu trong hồ sơ. Đây không chỉ là biện pháp quản lý hoạt động công chứng mà còn củng cố chứng cứ về việc ai đã trực tiếp có mặt và ký kết giao dịch. Theo phân tích được đăng tải trên Cổng thông tin Sở Tư pháp Bắc Ninh, việc tạo lập và lưu giữ những chứng cứ này có ý nghĩa phục vụ hoạt động tố tụng, đồng thời hạn chế tình trạng giả danh người ký và các giao dịch “ma”.

Có thể đặt ra một tình huống: 5 năm sau khi hợp đồng được ký, một bên phủ nhận chữ ký; người trực tiếp chứng kiến đã mất; một bên giao dịch không còn cư trú tại địa phương hoặc chủ tài sản đã chết. Nếu có hồ sơ công chứng, cơ quan tố tụng còn có hợp đồng, bản sao giấy tờ, hình ảnh ký kết, dấu vân tay hoặc điểm chỉ và thông tin về công chứng viên chịu trách nhiệm.

Nếu hợp đồng chỉ do các bên tự lập, việc xác minh có thể phải bắt đầu lại từ giám định chữ ký, tìm kiếm người làm chứng và thu thập các chứng cứ rời rạc. Không ít trường hợp, sau nhiều năm, những chứng cứ cần thiết không còn tồn tại.

Như vậy, không bắt buộc công chứng không làm cho rủi ro biến mất. Nó chỉ chuyển một phần chi phí từ phòng ngừa trước giao dịch sang điều tra, giám định, xét xử và thi hành án sau khi tranh chấp đã xảy ra.

Cần tránh sự thiếu thống nhất trong chính sách dữ liệu

Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng, có hiệu lực từ ngày 1.1.2027, đã xác định việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng tập trung, thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Chính phủ cũng đã giao Bộ Tư pháp phối hợp với các bộ, ngành xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu này từ năm 2026 và những năm tiếp theo.

Đây là chủ trương đúng đắn, nhằm khắc phục tình trạng dữ liệu phân tán, hỗ trợ tra cứu, cảnh báo rủi ro, kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư và các cơ quan tiến hành tố tụng.

Tuy nhiên, một mặt Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng quốc gia; mặt khác, nếu các giao dịch bất động sản quan trọng không còn phải đi qua công chứng thì nguồn dữ liệu đầu vào của hệ thống lại phụ thuộc vào sự tự nguyện của từng giao dịch.

Một cơ sở dữ liệu quốc gia không thể phát huy đầy đủ giá trị nếu chỉ phản ánh một phần thị trường. Cũng không thể xây dựng hệ thống cảnh báo rủi ro dựa trên việc những người tham gia giao dịch tự nguyện cung cấp thông tin, nhất là khi chính các giao dịch có dấu hiệu gian dối lại có xu hướng né tránh hệ thống kiểm soát.

Không giữ bắt buộc bằng mọi giá, nhưng phải có cơ chế thay thế

Việc bảo vệ công chứng bắt buộc không nên được đặt ra như bảo vệ công việc hay lợi ích của công chứng viên. Vấn đề cần được xem xét là Nhà nước có tiếp tục duy trì một thiết chế phòng ngừa rủi ro đối với giao dịch bất động sản hay thay thế bằng một cơ chế khác có hiệu quả tương đương.

Theo tôi, trước hết cần tiếp tục duy trì công chứng bắt buộc đối với các giao dịch có giá trị lớn, nguy cơ tranh chấp cao, liên quan đến chuyển dịch quyền sử dụng đất, tài sản chung, người cao tuổi, người yếu thế hoặc giao dịch thông qua ủy quyền.

Nếu pháp luật lựa chọn không bắt buộc công chứng thì cần đồng thời thiết kế một quy trình thay thế rõ ràng:

Mọi hợp đồng tự lập phải được xác thực người ký, ý chí tự nguyện, năng lực hành vi và quyền đại diện bằng một quy trình tương đương; mọi giao dịch được cơ quan đăng ký đất đai chấp nhận phải được cập nhật vào hệ thống dữ liệu dùng chung; thông tin phải được chia sẻ kịp thời cho tổ chức hành nghề công chứng; đồng thời phải xác định rõ cơ quan, cá nhân chịu trách nhiệm và bồi thường nếu hợp đồng giả mạo, vô hiệu vẫn được đăng ký.

Cơ quan đăng ký đất đai cũng cần được xác định rõ là chỉ kiểm tra điều kiện đăng ký hay phải chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng. Không thể đồng thời bỏ khâu kiểm soát của công chứng viên nhưng vẫn coi cơ quan đăng ký chỉ là nơi tiếp nhận và giải quyết hồ sơ hành chính.

Ngành công chứng cũng phải thay đổi để tồn tại

Nếu tính bắt buộc bị thu hẹp, ngành công chứng không thể chỉ dừng lại ở việc cảnh báo hậu quả, mà phải thay đổi để người dân tự nguyện lựa chọn công chứng vì thấy rõ giá trị của nó.

Công chứng phải gắn với tư vấn pháp lý, kiểm tra và cảnh báo rủi ro, công chứng điện tử, hỗ trợ kê khai thuế, đăng ký biến động và trả kết quả trực tuyến. Văn bản công chứng điện tử cần được liên thông, tiếp nhận thuận lợi và không bị yêu cầu kiểm tra lại những nội dung mà công chứng viên đã chịu trách nhiệm.

Các tổ chức hành nghề công chứng phải nâng cao chất lượng phục vụ, minh bạch chi phí, chấm dứt cạnh tranh bằng hoa hồng, tăng trách nhiệm nghề nghiệp và chứng minh rằng chi phí công chứng là chi phí để bảo đảm an toàn pháp lý, không phải một khoản phí phát sinh do thủ tục hành chính.

Thông điệp cần truyền thông chính xác là: Không bắt buộc công chứng không có nghĩa là công chứng không còn cần thiết. Nhưng quyền lựa chọn của từng cá nhân không thể thay thế chức năng phòng ngừa rủi ro cho toàn xã hội.

Việc có tiếp tục duy trì công chứng bắt buộc hay không phải được đánh giá trên tổng thể chi phí xã hội, khả năng phòng ngừa gian lận, giá trị của dữ liệu và trách nhiệm của Nhà nước trong bảo đảm an toàn giao dịch. Không nên chỉ tính thời gian, chi phí tiết kiệm được tại thời điểm ký hợp đồng mà bỏ qua chi phí điều tra, xét xử, thi hành án và những thiệt hại không thể khắc phục khi tài sản đã bị chuyển dịch cho người khác.