Đề xuất bỏ giá đất cụ thể: Tiền sử dụng đất và bồi thường sẽ tính thế nào?

VHO - Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng cần làm rõ cơ sở xác định hệ số điều chỉnh để bảo đảm mức giá phản ánh sát thực tế.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến đến hết ngày 10.8. Theo tờ trình của Bộ, sau gần hai năm thi hành, Luật Đất đai 2024 vẫn còn một số hạn chế, cần tiếp tục hoàn thiện nhằm khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể. Đây là loại giá hiện được áp dụng trong 7 trường hợp, gồm tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; đồng thời làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định hiện hành, giá đất cụ thể được xác định thông qua một trong 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Sau khi đơn vị tư vấn xác định giá, Hội đồng thẩm định sẽ xem xét trước khi UBND cấp tỉnh quyết định.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc tồn tại đồng thời bảng giá đất và giá đất cụ thể đã tạo ra tình trạng "hai giá đất". Trong khi đó, quá trình định giá đất theo nguyên tắc thị trường còn gặp nhiều vướng mắc do cơ sở dữ liệu phục vụ định giá chưa đầy đủ, các phương pháp định giá phụ thuộc nhiều vào dữ liệu đầu vào, còn giá thị trường chịu tác động của đầu cơ, "thổi giá", khiến việc xác định giá đất mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến công tác quản lý, bồi thường, tái định cư.

Tiền sử dụng đất sẽ được tính thế nào?

Theo dự thảo, thay vì xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ trở thành căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ căn cứ vào diện tích đất, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí xây dựng hạ tầng theo quy định và tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất theo từng đối tượng, hình thức sử dụng đất (nếu có).

Theo dự thảo, bảng giá đất cũng sẽ được sử dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính khác của người sử dụng đất.

Tiền bồi thường khi thu hồi đất được xác định ra sao?

Đối với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, dự thảo cũng bỏ căn cứ là giá đất cụ thể.

Theo đó, tiền bồi thường sẽ được xác định dựa trên diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cùng tỷ lệ bồi thường.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ góp phần rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm các thủ tục định giá phức tạp, qua đó đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án.

Theo dự thảo, bảng giá đất được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất của từng loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã được quy định trong bảng giá đất.

UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, trình HĐND cùng cấp quyết định, sửa đổi hoặc bổ sung khi cần thiết.