Từ 15.10, tranh chấp đặt cọc được xử lý thế nào, ai phải đền cọc?

VHO - Từ ngày 15.10.2026, quy định mới làm rõ những trường hợp mất cọc, phải đền cọc, không bị phạt cọc và thời hiệu khởi kiện khi phát sinh tranh chấp đặt cọc.

Việc đặt cọc mua bán nhà đất, ô tô hay tài sản có giá trị lớn thường đi kèm cam kết về thời hạn và trách nhiệm của các bên. Tuy nhiên, không ít trường hợp giao dịch đổ vỡ dẫn đến tranh chấp, đặc biệt khi một bên không thực hiện đúng thỏa thuận hoặc tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Nhằm thống nhất việc áp dụng pháp luật, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, có hiệu lực từ ngày 15.10.2026, hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Những nội dung đáng chú ý liên quan trực tiếp đến hiệu lực hợp đồng, cách xác định lỗi, mức phạt cọc, tiền lãi và quyền khởi kiện của người dân.

Đặt cọc mua nhà đất chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu?

Một trong những vấn đề được làm rõ là hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc khi tài sản dự kiến mua bán chưa đủ điều kiện giao dịch.

Theo Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực ngay cả khi hợp đồng dự kiến giao kết chưa đáp ứng các điều kiện để có hiệu lực tại thời điểm đặt cọc, miễn là chính thỏa thuận đặt cọc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự.

Chẳng hạn, người mua đặt cọc một thửa đất chưa đứng tên người bán. Hai bên thống nhất người bán phải hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu hết thời hạn mà người bán chưa được cấp giấy chứng nhận, hợp đồng đặt cọc không đương nhiên vô hiệu chỉ vì thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm đặt cọc.

Tương tự, thỏa thuận đặt cọc thiếu thông tin rõ ràng về diện tích, kích thước hoặc giá chuyển nhượng khiến các bên không thể ký hợp đồng mua bán cũng không mặc nhiên bị coi là vô hiệu. Tòa án phải xem xét điều kiện có hiệu lực của chính giao dịch đặt cọc.

Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không đồng nghĩa với việc tài sản được phép chuyển nhượng khi chưa đáp ứng điều kiện pháp luật. Việc xác định bên nào phải chịu trách nhiệm nếu giao dịch không hoàn thành vẫn phụ thuộc vào thỏa thuận và nguyên nhân cụ thể.

Nghị quyết cũng làm rõ tài sản đặt cọc không chỉ là tiền mà có thể là kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số, với điều kiện đáp ứng quy định pháp luật. Giá trị tài sản đặt cọc có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc dùng làm tài sản đặt cọc về nguyên tắc phải được tất cả chủ sở hữu chung đồng ý, trừ trường hợp pháp luật hoặc thỏa thuận có quy định khác.

Khi nào mất cọc, phải đền cọc và trường hợp nào được miễn phạt?

Theo Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, nếu các bên không có thỏa thuận khác về phạt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó.

Ví dụ, người mua đặt cọc 100 triệu đồng để mua nhà. Nếu người mua tự ý từ chối giao dịch và thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc, người bán có quyền giữ số tiền 100 triệu đồng. Nếu người bán vi phạm nghĩa vụ dẫn đến phải chịu phạt cọc, người mua có thể được nhận lại 100 triệu đồng tiền cọc và thêm 100 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 200 triệu đồng.

Điểm đáng chú ý là không phải cứ giao dịch không thành công thì một bên đương nhiên bị phạt cọc. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu.

Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc việc không thực hiện được cam kết xuất phát từ sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không áp dụng phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc.

Chẳng hạn, người bán đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận nhà đất đúng quy định nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa giải quyết trong thời hạn cam kết. Nếu sự chậm trễ được xác định là trở ngại khách quan khiến người bán không thể thực hiện đúng nghĩa vụ, người bán không phải chịu phạt cọc. Dù vậy, vấn đề hoàn trả tài sản đặt cọc vẫn phải được giải quyết theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Một điểm quan trọng khác là giới hạn mức phạt cọc. Trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Đối với khoản tiền đặt cọc phải hoàn trả nhưng bị chậm trả, Tòa án có thể chấp nhận yêu cầu tính lãi theo Điều 357 Bộ luật Dân sự. Tiền lãi được tính từ ngày liền sau ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Trong khi đó, khoản tiền phạt cọc về nguyên tắc không được tính lãi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Nghị quyết cũng phân biệt giữa phạt cọc và bồi thường thiệt hại. Khi có đủ căn cứ pháp luật và không có thỏa thuận khác, Tòa án có thể xem xét chấp nhận cả yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận vừa phạt cọc, vừa phạt vi phạm hợp đồng thì Tòa án xem xét chấp nhận phạt cọc, không chấp nhận thêm khoản phạt vi phạm.

Riêng trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng, nếu hợp đồng đã được ký và sau đó mới phát sinh vi phạm trong quá trình thực hiện thì không áp dụng phạt cọc đối với những vi phạm phát sinh sau đó. Tranh chấp sẽ được giải quyết theo quy định về thực hiện hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Tranh chấp đặt cọc khởi kiện ở đâu, thời hiệu bao lâu?

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, nhất là các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mà nơi cư trú của nguyên đơn, bị đơn và nơi có bất động sản khác nhau, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nguyên tắc, Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc có thẩm quyền giải quyết; các bên cũng có thể thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú hoặc làm việc giải quyết theo quy định.

Nếu chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng, thẩm quyền thuộc Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở. Trường hợp vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền được xác định theo quy định chung về tranh chấp hợp đồng.

Về thời hiệu khởi kiện, các yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ và những yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc được xem xét theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan. Theo đó, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thông thường là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, thời hiệu được xác định theo Điều 132 Bộ luật Dân sự, tùy thuộc căn cứ làm phát sinh sự vô hiệu.

Đặc biệt, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự. Điều này có nghĩa người có quyền đòi lại tài sản đặt cọc không bị giới hạn bởi thời hiệu khởi kiện như đối với yêu cầu phạt cọc. Tuy nhiên, quyền được nhận lại tài sản vẫn phải được xác định dựa trên thỏa thuận, chứng cứ và quy định pháp luật.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực từ ngày 15.10.2026. Những bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước thời điểm này không được chỉ dựa vào hướng dẫn mới để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp có căn cứ kháng nghị khác.

Để hạn chế rủi ro khi đặt cọc, đặc biệt với giao dịch nhà đất, người dân nên kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, xác định rõ chủ sở hữu, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng, điều kiện hoàn trả và mức phạt khi vi phạm. Các thỏa thuận cần được ghi nhận rõ ràng, đồng thời lưu giữ chứng từ chuyển tiền, biên nhận và những tài liệu liên quan để làm căn cứ giải quyết nếu phát sinh tranh chấp.