Bán đất 20 tỉ, kê khai 5 tỉ: Rủi ro nằm sau con số “cho đẹp hồ sơ“

VHO - Một giao dịch đất năm 2022 đang được điều tra vì chênh lệch giữa giá thực tế và giá kê khai. Vụ việc tại Cần Thơ cho thấy việc ghi thấp số tiền chuyển nhượng có thể dẫn đến hậu quả vượt xa khoản thuế dự tính giảm được.

Hai con số 20 tỉ và 5 tỉ đồng cùng xuất hiện trong hồ sơ một vụ chuyển nhượng đất: một bên là giá giao dịch thực tế được cơ quan điều tra xác định bước đầu, một bên là giá người chuyển nhượng đã kê khai khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thông tin Công an TP Cần Thơ công bố ngày 26.9 cho biết bà Ngô Kim Ngẩu, sinh năm 1947, đã bị khởi tố và áp dụng biện pháp cấm đi khỏi nơi cư trú để điều tra hành vi trốn thuế. Các quyết định tố tụng được tống đạt ngày 24.9. Giao dịch liên quan diễn ra năm 2022.

Theo thông tin điều tra ban đầu, việc kê khai giá thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ phải nộp, với khoản thuế thu nhập cá nhân được xác định là 300 triệu đồng và lệ phí trước bạ 75 triệu đồng. Vụ án đang tiếp tục được làm rõ; quyết định khởi tố chưa phải bản án xác định bị can có tội. 

Giá bán thấp và khai thấp giá bán là hai chuyện khác nhau

Một bất động sản có thể được bán với mức giá thấp hơn những tài sản lân cận vì nhiều điều kiện riêng của giao dịch. Chỉ riêng sự chênh lệch với giá thị trường chưa đủ để kết luận có hành vi trốn thuế.

Điểm cơ quan điều tra nêu trong vụ việc này là sự khác biệt giữa giá thực tế hai bên giao dịch và giá đã kê khai. Bởi vậy, câu hỏi trọng tâm không phải thửa đất “đáng giá bao nhiêu” theo lời người ngoài, mà là các bên đã thực sự thỏa thuận, thanh toán bao nhiêu và khai báo thế nào.

Cũng cần thận trọng khi gọi đây là một vụ “hai hợp đồng”. Thông tin đã công bố nêu việc ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng và kê khai giá thấp hơn thực tế; chưa đủ để tự bổ sung câu chuyện về hai bộ hợp đồng chuyển nhượng hay cách thanh toán riêng. 

Sự chính xác này quan trọng vì một bản tin cảnh báo pháp lý cần giúp người đọc nhận diện đúng hành vi, thay vì khiến mọi giao dịch có giá thấp đều bị nhìn như đáng ngờ.

Một khoản giảm trước mắt, nhiều vấn đề về sau

Về phương diện quản trị rủi ro giao dịch, giá trị ghi nhận không khớp số tiền thực trả khiến bộ chứng cứ của các bên trở nên phức tạp hơn.

Nếu phát sinh tranh chấp, bên muốn chứng minh khoản thanh toán cao hơn phải dựa vào tài liệu phù hợp như thỏa thuận, chứng từ chuyển tiền hoặc biên nhận. Khi mỗi giấy tờ thể hiện một con số khác nhau, việc giải thích dòng tiền và mục đích thanh toán có thể khó hơn. Điều đó không đồng nghĩa người mua chắc chắn mất phần tiền chênh lệch, nhưng cũng không thể coi sự không thống nhất là vô hại.

Cơ quan thuế Hà Nội từng khuyến nghị người dân ghi chính xác giá chuyển nhượng thực tế trong cả hợp đồng và hồ sơ khai thuế để bảo vệ quyền lợi của chính mình. Khuyến nghị được công bố năm 2022, cho thấy rủi ro này đã được cảnh báo từ trước, chứ không chỉ xuất hiện sau vụ việc tại Cần Thơ. 

Một lời đề nghị “ghi thấp cho giảm chi phí” vì vậy cần được nhìn bằng toàn bộ hậu quả có thể phát sinh. Khoản nghĩa vụ tài chính trước mắt chỉ là một phần, tính thống nhất của hợp đồng, khả năng chứng minh số tiền đã trả và trách nhiệm khi kê khai sai đều liên quan trực tiếp đến sự an toàn của giao dịch.

Không thể suy ra trách nhiệm của tất cả người tham gia

Vụ án hiện mới công bố việc khởi tố một người. Chưa có căn cứ từ những thông tin này để kết luận bên mua, người môi giới hoặc người thực hiện thủ tục đã cùng tham gia hành vi vi phạm.

Trách nhiệm của từng người phải được làm rõ bằng hành vi và chứng cứ cụ thể. Việc ai thanh toán thay một khoản nghĩa vụ tài chính cũng không thể tự nó thay thế việc xác định ai đã khai báo, biết gì và thực hiện việc gì.

Tương tự, chưa thể suy ra mức hình phạt cuối cùng từ số tiền được nêu trong bản tin. Cơ quan điều tra cho biết vụ việc được xem xét theo khoản 2 Điều 200 Bộ luật Hình sự; quá trình tố tụng còn phải làm rõ các tình tiết liên quan. 

Điều người đang chuẩn bị mua bán nhà đất có thể rút ra ngay là sự cần thiết của một bộ hồ sơ nhất quán: giá thỏa thuận, lịch thanh toán, chứng từ trả tiền và nội dung kê khai phải phản ánh trung thực giao dịch.

Khi được đề nghị ghi một con số khác với số tiền thực tế, người tham gia nên yêu cầu làm rõ trước khi ký, thay vì trông chờ lời bảo đảm rằng “mọi người đều làm vậy”. Một giao dịch giá trị lớn cần được bảo vệ bằng những gì có thể chứng minh. Con số trên giấy sẽ còn giá trị đối chiếu lâu sau khi tiền đã chuyển và đất đã sang tên.