Nhiều nơi bỏ hoang, giá đất còn giữ mức cao?

VHO - Dù đấu giá đất vùng ven Hà Nội đang sôi động trở lại với nguồn thu lớn, thị trường vẫn tồn tại nghịch lí: nhiều khu đất “vàng” từng trúng giá cao ngất ngưởng rồi bỏ hoang cho cỏ mọc, trong khi giá rao bán vẫn liên tục bị đẩy lên.

Đấu giá đất rục rịch trở lại

Trong những ngày cuối năm 2025 và đầu năm 2026, các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội đã được tổ chức trở lại.

Tại huyện Thạch Thất (cũ), UBND xã Tây Phương cùng Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 - Quốc gia đã tổ chức phiên đấu giá 44 thửa đất vào ngày 8.2. Đây là phiên đấu giá đầu tiên xã triển khai sau khi áp dụng mô hình chính quyền hai cấp từ tháng 7.2025.

Kết quả cho thấy sức nóng của đất vùng ven vẫn chưa hề hạ nhiệt đối với các vị trí đắc địa. Toàn bộ các thửa đất tại thôn Bình Xá, khu Đồng Ngà và khu Mả Cố đều tìm được chủ sau phiên đấu giá.

Đáng chú ý, tại thôn Bình Xá, lô trúng cao nhất nằm ở mặt đường giáp tỉnh lộ 419 đã chạm mốc 164,5 triệu đồng/m2, gấp gần 9 lần giá khởi điểm. Để sở hữu lô đất này, người trúng đấu giá phải chi trả số tiền lên tới 13,6 tỉ đồng. Ngay cả những lô có mức trúng thấp nhất cũng đạt 62,8 - 63,8 triệu đồng/m2, cao hơn giá khởi điểm từ 5,4 đến 5,8 lần.

Tình trạng này cũng diễn ra tại khu vực Quốc Oai và xã Hồng Sơn (huyện Mỹ Đức cũ), nơi các dự án hạ tầng kĩ thuật đang được triển khai rầm rộ để chuẩn bị cho kế hoạch thu ngân sách từ đất đai năm 2026 đạt khoảng 150.000 tỉ đồng của thành phố.

Nghịch lí đất trúng giá “đỉnh” rồi bỏ mặc cho cỏ mọc

Mặc dù liên tục được thiết lập giá cao, nhưng thực tế tại những khu vực từng là tâm điểm của cơn “sốt đất” lại đang hiện hữu một bức tranh đối lập đầy nhếch nhác.

Tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (nay là xã Bình Minh), nơi từng ghi nhận mức giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, thậm chí có lô chạm mốc 100 triệu đồng/m2 vào tháng 8.2024, hiện trạng sau gần 2 năm vẫn là những bãi đất trống, không bóng người xây dựng.

Dù hạ tầng cơ bản đã hoàn thiện nhưng chưa có một ngôi nhà nào được dựng lên. Nhiều lô đất cỏ mọc kín, bị tận dụng làm nơi trồng rau hoặc tập kết vật liệu xây dựng.

Tình cảnh nhếch nhác cũng diễn ra tương tự tại thôn Lòng Khúc, xã Sơn Đồng (trước là xã Tiền Yên). Những “văn phòng dã chiến” của giới môi giới từng tấp nập ngày đêm nay đã đóng cửa, biển quảng cáo rách rưới, khu đất trở nên hoang vắng sau khi cơn sốt qua đi.

Đầu cơ tiếp tục “thổi giá” bất chấp 

Dù đất bỏ hoang, không có người về ở, nhưng giá đất tại các khu vực này vẫn liên tục bị đẩy lên cao. Sau khi trúng đấu giá, các chủ đất không có ý định xây dựng mà tiếp tục rao bán lại với kì vọng sinh lời cao.

Những lô đất từng trúng giá 60 triệu đồng/m2 hiện đang được chào bán lên tới 90 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những lô mặt đường hiện có giá chào bán khoảng 120 triệu đồng/m2, tăng thêm từ 40-50% chỉ sau chưa đầy 2 năm.

Lí do thường được giới đầu cơ đưa ra để thuyết phục khách hàng là “đón đầu” các dự án đô thị và khu thể thao mới khởi công tại khu vực.

Tuy nhiên, với mức giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, khả năng tiếp cận của người dân có nhu cầu ở thực gần như bằng không.

Nhà đầu tư “tỉnh đòn” sau những bài học đắt giá

Mặc dù giá vẫn giữ ở mức cao, nhưng thị trường hiện nay không còn cảnh “nóng” bất chấp như giai đoạn 2020-2022. Điều này phản ánh sự chuyển dịch sâu sắc trong cấu trúc thị trường và hành vi nhà đầu tư.

Sau những bài học đắt giá về việc thanh khoản giảm sâu và giá không tăng như kì vọng, nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn, dành nhiều thời gian phân tích trước khi xuống tiền. Tâm lí sợ bỏ lỡ cơ hội dần được thay thế bằng sự tính toán kĩ lưỡng về dòng tiền.

Bên cạnh đó, các cơ chế quản lí ngày càng siết chặt đã góp phần hạ nhiệt thị trường. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản nghiêm ngặt từ phía ngân hàng khiến đòn bẩy tài chính không còn dễ dàng như trước.

Đồng thời, các quy định mới về năng lực tài chính và tiền đặt cọc trong hoạt động đấu giá được thực hiện nghiêm chỉnh đã giúp hạn chế tình trạng “trả giá cho vui” hay tạo làn sóng ảo.

Khi môi trường đấu giá trở nên kỉ luật hơn, mức giá trúng dù vẫn cao nhưng đã phần nào phản ánh sát hơn kì vọng dài hạn của nhà đầu tư thay vì chỉ là những con số nhảy múa theo tâm lí đám đông.