Ngành bất động sản UAE đối mặt thách thức lớn sau các cuộc tấn công của Iran

VHO - Sự bùng nổ kéo dài nhiều năm của thị trường bất động sản Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE) đang phải đối mặt với phép thử lớn đầu tiên sau khi các cuộc tấn công tên lửa của Iran làm lung lay hình ảnh “nơi trú ẩn an toàn” của khu vực vùng Vịnh.

Các cuộc tấn công nhằm vào sân bay, cảng biển và khu dân cư đã làm suy giảm danh tiếng ổn định của khu vực, đúng thời điểm những lo ngại về tình trạng thị trường quá nóng bắt đầu xuất hiện. Những dự án từng được bán hết chỉ trong vài giờ khi còn trên bản vẽ nay có nguy cơ đối mặt với nhu cầu giảm mạnh.

Theo công ty môi giới Betterhomes, các giao dịch mua nhà trên bản vẽ chiếm tới 65% tổng số giao dịch tại Dubai trong năm 2025, nghĩa là phần lớn bất động sản được mua bán khi chưa được xây dựng.

Tuy nhiên, thị trường hiện có thể trở nên khó khăn hơn nhiều, trong bối cảnh nhu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài được dự đoán sẽ đóng vai trò quyết định.

“Ở khu vực này, chúng tôi biết mọi thứ có thể bắt đầu và kết thúc rất nhanh, và chúng tôi đã quen vượt qua điều đó bởi nền tảng kinh tế của các quốc gia thuộc Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh (GCC) vẫn rất vững chắc,” ông Ziad El Chaar, CEO công ty bất động sản Dar Global, cho biết.

Tuy nhiên, một số ý kiến khác cho rằng tác động tiêu cực đã bắt đầu xuất hiện. Một chuyên gia ngân hàng bất động sản cấp cao cho biết công ty của ông đã tạm dừng kế hoạch huy động vốn cho các dự án bất động sản tại UAE trong tuần này.

“Các nhà đầu tư hiện chưa sẵn sàng rót vốn vào khu vực này,” ông nói, đồng thời cho biết mức phí rủi ro đối với bất động sản UAE đã tăng đáng kể. Ông cũng cảnh báo các tổ chức cho vay quốc tế có thể phải hạn chế cấp các khoản vay mới nếu xung đột kéo dài.

Thị trường tăng trưởng nóng

Trong hơn hai thập kỷ qua, đường chân trời của Dubai đã thay đổi mạnh mẽ nhờ các dự án xây dựng đầy tham vọng. Palm Jumeirah – từng là một thử nghiệm táo bạo về cải tạo đất – nay đã trở thành khu dân cư cao cấp, trong khi Palm Jebel Ali, một dự án đảo nhân tạo lớn hơn, đang dần hình thành giữa Vịnh Ba Tư.

Abu Dhabi cũng đang tái định hình bờ biển của mình thông qua một làn sóng xây dựng quy mô lớn.

Thị trường bất động sản UAE tăng tốc mạnh sau đại dịch Covid-19, khi chính sách miễn thuế, nới lỏng visa và các cải cách kinh tế thu hút làn sóng người giàu di cư.

Theo số liệu chính thức, dân số UAE dự kiến vượt 11 triệu người vào năm 2025, trong đó người nước ngoài chiếm gần 90% cư dân, một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới.

Theo Fitch, giá bất động sản Dubai đã tăng khoảng 60% từ năm 2022 đến quý I.2025. Đà tăng tiếp tục duy trì vào cuối năm ngoái, với giá nhà ở tăng gần 13% so với cùng kỳ trong quý IV, theo công ty tư vấn CBRE. Giá nhà ở Abu Dhabi cũng tăng gần 32% trong cùng giai đoạn.

“Tác động thực sự đối với thị trường bất động sản chỉ có thể đánh giá rõ sau khi xung đột kết thúc, khi nhu cầu thị trường trở lại bình thường,” ông Mohammed Ali Yasin, Giám đốc điều hành Ghaf Benefits tại Abu Dhabi, cho biết.

Nguồn cầu phụ thuộc lớn vào nhà đầu tư nước ngoài

Ngay cả trước khi xảy ra các cuộc tấn công, nhiều nhà phân tích đã cảnh báo nguồn cung bất động sản có thể vượt xa tốc độ tăng dân số.

Tuần trước, JPMorgan cho biết mức tăng dân số tại Dubai khó có thể hấp thụ toàn bộ 300.000 – 400.000 căn hộ mới dự kiến được xây dựng đến năm 2028.

Các nhà kinh tế của Ngân hàng Thương mại Abu Dhabi nhận định nhu cầu từ người nước ngoài sẽ mang tính quyết định đối với thị trường trong giai đoạn tới. Theo họ, người mua không cư trú và các nhà đầu tư nước ngoài hiện là trụ cột chính của nhu cầu bất động sản tại UAE, trong khi nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh từ nửa cuối năm nay và duy trì ở mức cao trong hai năm tới.

“Đầu tư bất động sản thường phụ thuộc vào sự ổn định, tính minh bạch và niềm tin lâu dài của nhà đầu tư. Những yếu tố này thường suy yếu trong giai đoạn bất ổn địa chính trị kéo dài,” ông Ryan Lemand, Giám đốc điều hành Neovision Wealth Management tại Abu Dhabi, cho biết.