Bản đồ quy hoạch Long Biên mới nhất và cách tra cứu chuẩn pháp lý

VHO - Địa bàn quận Long Biên cũ hiện thuộc bốn phường mới và một phần phường Hồng Hà, đồng thời liên quan các đồ án N10, N11 và quy hoạch sông Hồng. Hai cổng trực tuyến của Hà Nội chỉ hỗ trợ tra cứu ban đầu, chưa thay thế văn bản trả lời cho từng thửa đất.

Người tra cứu thường muốn biết lô đất thuộc phường mới nào, nằm trong đồ án nào và có bị ảnh hưởng bởi đường quy hoạch hay không. Từ ngày 1.7.2025, giấy chứng nhận và cổng dữ liệu vẫn có thể hiện tên quận, phường cũ, nên cần đối chiếu địa danh trước khi đọc màu đất hoặc chỉ giới.

Bài viết khảo sát hai cổng quy hoạch của thành phố, đối chiếu quyết định đang áp dụng và lịch sử giá trên Batdongsan.com.vn. Bản đồ trực tuyến chỉ để tham khảo; người mua nên xin thông tin chính thức trước khi đặt cọc.

1. Long Biên sau sắp xếp đơn vị hành chính

Long Biên trải qua hai đợt sắp xếp trong năm 2025. Từ ngày 1.1, phường Sài Đồng được chia vào Phúc Đồng và Phúc Lợi. Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 ngày 16.6.2025 tiếp tục sắp xếp địa bàn thành bốn phường mới, hoạt động từ ngày 1.7.2025.

Ranh giới mới không trùng hoàn toàn với quận cũ. Phường Long Biên nhận thêm xã Bát Tràng, phường Phúc Lợi nhận thêm xã Cổ Bi; một phần Bồ Đề và Ngọc Thụy chuyển vào phường Hồng Hà. Do đó, hồ sơ mang tên quận Long Biên cũ có thể liên quan năm phường hiện nay.

Phường mới	Hình thành từ các địa bàn cũ
Long Biên	Một phần Cự Khối, Phúc Đồng, Thạch Bàn, Long Biên, Bồ Đề, Gia Thụy và xã Bát Tràng
Bồ Đề	Toàn bộ Ngọc Lâm; một phần Đức Giang, Gia Thụy, Thượng Thanh, Phúc Đồng; phần còn lại của Ngọc Thụy, Bồ Đề và Long Biên
Việt Hưng	Một phần Giang Biên, Phúc Đồng, Việt Hưng, Phúc Lợi; phần còn lại của Gia Thụy, Đức Giang và Thượng Thanh
Phúc Lợi	Một phần Thạch Bàn, xã Cổ Bi; phần còn lại của Giang Biên, Việt Hưng, Phúc Lợi và Phúc Đồng

Bảng đối chiếu theo Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15. Phường Hồng Hà còn nhận một phần diện tích Bồ Đề và Ngọc Thụy cũ nhưng không được tính là một trong bốn phường hình thành chủ yếu từ quận Long Biên.

Khi tra cứu, nên chuẩn bị tên phường cũ và mới. Nếu số tờ, số thửa chưa trả kết quả, hãy bổ sung địa chỉ, tọa độ và hình dạng thửa, nhất là tại khu vực giáp Bát Tràng, Cổ Bi và ven sông thuộc Hồng Hà.

2. Các đồ án quy hoạch đang áp dụng tại Long Biên

Bản đồ quy hoạch Long Biên không nằm trong một hồ sơ duy nhất. Phần lớn địa bàn thuộc N10; khu vực giáp Gia Lâm có thể liên quan N11; đất ngoài đê cần đọc thêm phân khu sông Hồng. Thửa gần ranh đồ án phải đối chiếu bản vẽ và quyết định điều chỉnh cục bộ.

Phân khu N10 bao phủ phần lớn địa bàn

Quy hoạch phân khu đô thị N10 tỷ lệ 1/2.000 được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định 6115/QĐ-UBND ngày 21.11.2014. Phạm vi gồm 14 phường của quận Long Biên tại thời điểm phê duyệt cùng hai xã Cổ Bi và Đông Dư của huyện Gia Lâm cũ, giới hạn bởi đê sông Hồng, đê sông Đuống và đường Vành đai 3.

Đây là tài liệu chính khi tìm bản đồ quy hoạch N10 quận Long Biên hoặc thuyết minh quy hoạch quận Long Biên. Đồ án chia các ô để kiểm soát chức năng đất, dân số và chỉ tiêu xây dựng; hồ sơ 1/500, chỉ giới đường đỏ và dự án cụ thể phải phù hợp định hướng này.

Chỉ tiêu	Giá trị theo đồ án N10
Tỷ lệ	1/2.000
Diện tích	4.037,46 ha
Dân số dự báo đến năm 2030	350.000 người
Dân số tối đa đến năm 2050	397.000 người
Khu quy hoạch	7 khu, ký hiệu A đến H
Ô quy hoạch	49 ô, trong đó 41 đơn vị ở
Khu H ngoài bãi đê sông Hồng	414,25 ha; quy hoạch chi tiết cần ý kiến cơ quan quản lý đê điều

N10 vẫn được viện dẫn trong hồ sơ đất đai, đầu tư. Đồ án đã có 10 quyết định điều chỉnh cục bộ. Với ô đã điều chỉnh, phải đọc cả quyết định gốc và quyết định mới.

Phân khu N11 và quy hoạch sông Hồng

Phân khu N11 tỷ lệ 1/5.000 được duyệt tại Quyết định 5989/QĐ-UBND ngày 4.11.2015. Đồ án chủ yếu bao phủ Gia Lâm cũ nhưng liên quan Thạch Bàn, Cự Khối và phần địa bàn nay thuộc phường Long Biên, Phúc Lợi. Lớp này dễ bị bỏ sót nếu chỉ chọn quận Long Biên trên bản đồ cũ.

Đất ngoài đê thuộc phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000, duyệt tại Quyết định 1045/QĐ-UBND ngày 25.3.2022. Đồ án kéo dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, qua 55 phường xã của 13 quận huyện cũ. Với đất bãi sông, cần kiểm tra thêm thoát lũ, đê điều, ranh khu dân cư được tồn tại và bản vẽ 1/500 nếu có.

Quy hoạch chi tiết 1/500 hai bên sông Hồng không đồng nghĩa với phân khu đã duyệt. Phân khu 1/5.000 đang có hiệu lực; bản điều chỉnh và hồ sơ chi tiết phải theo quyết định riêng. Phương án đang nghiên cứu chưa thể khẳng định quyền xây dựng của lô đất.

3. Quy hoạch giao thông Long Biên

Dự án mở đường quận Long Biên thường được quan tâm ở cầu Trần Hưng Đạo, đường sắt đô thị và các tuyến vành đai. Hướng tuyến và tiến độ phải đối chiếu quyết định đầu tư, thông tin thi công mới nhất.

Cầu Trần Hưng Đạo đã khởi công

Hà Nội khởi công cầu Trần Hưng Đạo ngày 9.10.2025. Nghị quyết 473/NQ-HĐND ngày 13.11.2025 điều chỉnh dự án: toàn tuyến dài khoảng 4,18 km, từ nút Trần Hưng Đạo - Trần Thánh Tông đến phố Nguyễn Sơn, sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 16.226 tỷ đồng.

Dự án liên quan các phường Hồng Hà, Hai Bà Trưng, Cửa Nam, Long Biên và Bồ Đề. Công tác giải phóng mặt bằng phía đông triển khai tại Bồ Đề, Long Biên; đường Cổ Linh và Hồng Tiến trong nút giao được cải tạo khoảng 694,84 m. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành quý II.2027, tùy tiến độ bàn giao mặt bằng.

Đường sắt đô thị và các tuyến vành đai

Nghị quyết 40/NQ-HĐND ngày 15.7.2026 xếp bốn đoạn tuyến đường sắt đô thị có liên hệ với khu vực Long Biên vào hai giai đoạn. Đây là thời gian dự kiến thực hiện dự án, không phải cam kết về ngày khai thác thương mại.

Tuyến	Đoạn liên quan	Giai đoạn dự kiến
Tuyến 1	Ga Hà Nội - Yên Viên - Sân bay Nội Bài	2026-2030
Tuyến 8	Hòa Lạc - Vành đai 3 - Lĩnh Nam - Dương Xá	2026-2030
Tuyến 4	Thượng Cát - Linh Đàm - Long Biên - Cổ Loa - Mê Linh	2031-2035
Tuyến 2A	Cát Linh - Yên Thường	2031-2035

Vành đai 3 qua khu vực gồm đường dẫn cầu Thanh Trì và quốc lộ 1A mới. Theo N10, cao tốc đô thị 6-8 làn giữa tuyến đã cơ bản hình thành, hai bên có đường gom 2-3 làn. Vành đai 2 kéo dài hướng Ninh Hiệp đã có trong đồ án, nhưng thời điểm triển khai phải theo dự án đầu tư.

4. Ba cách tra cứu quy hoạch Long Biên

Hà Nội vận hành hai cổng cho các mục đích khác nhau. Cổng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hỗ trợ tìm địa bàn, vị trí, số tờ số thửa; hệ thống thông tin quy hoạch hiển thị định hướng cấp thành phố. Giao dịch vẫn cần thông tin bằng văn bản.

Cách 1 Tra cứu theo số tờ số thửa

Tại qhkhsdd.hanoi.gov.vn của Sở Nông nghiệp và Môi trường, chọn mục Thửa đất. Hệ thống hiện vẫn dùng quận huyện và 14 phường trước sắp xếp, kể cả Sài Đồng; người dùng cần chọn địa danh cũ trên giấy chứng nhận.

1. Chọn Quận Long Biên và phường cũ tương ứng với giấy chứng nhận.

2. Nhập Tờ bản đồ số và Thửa đất số, sau đó bấm Tìm kiếm. Nếu chưa xác định được hai số này, chuyển sang mục Địa bàn để khoanh địa giới quận cũ.

3. Bấm vào đúng vị trí trên bản đồ để đọc hai dòng Hiện trạng, Quy hoạch và mở phần Hồ sơ pháp lý.

4. Tải quyết định phê duyệt và báo cáo thuyết minh, sau đó kiểm tra tên dự án, danh mục thu hồi đất và vị trí liên quan.

Cổng hiển thị kế hoạch sử dụng đất cấp huyện giai đoạn 2018-2025, còn lớp quy hoạch sử dụng đất mang mốc đến năm 2020. Kết quả theo điểm bấm chưa thay bản vẽ N10, N11 hay chỉ giới đường đỏ; vị trí gợi ý theo Google Maps có thể chênh hồ sơ địa chính.

Cách 2 Xem lớp quy hoạch tổng thể

Cổng quyhoach.hanoi.gov.vn đang vận hành thử nghiệm. Ngày 14.9.2026, danh sách công khai chỉ có Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội. N10, N11 và quy hoạch sông Hồng chưa xuất hiện; thiếu một lớp trên cổng không có nghĩa đồ án hết hiệu lực.

Khung Thông tin chi tiết chỉ trả về tên chức năng, lớp, loại dữ liệu và cấp hành chính; chưa có số tờ, số thửa, diện tích, tầng cao hay quyết định áp dụng. Cổng phù hợp để nhận diện định hướng chung, không dùng để kết luận quyền xây dựng hoặc tách thửa.

Cách 3 Xin cung cấp thông tin bằng văn bản

Để xác nhận một thửa đất, người dân có thể làm thủ tục Cung cấp thông tin về quy hoạch đô thị và nông thôn. Nộp một bộ hồ sơ theo mẫu của Bộ Xây dựng qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, bưu chính hoặc trực tiếp tại điểm tiếp nhận.

• Ghi rõ vị trí, số tờ, số thửa, địa chỉ cũ và mới cùng nội dung cần cung cấp.

• Không quá 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

• Thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch không thu phí, lệ phí; các dịch vụ địa chính hoặc sao lục khác có thể có mức thu riêng.

Khu đất sát ranh đồ án, ngoài đê hoặc gần đường dự kiến nên được xác nhận bằng văn bản. Muốn biết diện tích bị ảnh hưởng, cần yêu cầu bản vẽ có tỷ lệ, chỉ giới và mốc giới.

5. Cách đọc kết quả quy hoạch

Mỗi bản đồ trả lời một câu hỏi: phân khu xác định chức năng ô đất; kế hoạch sử dụng đất nêu dự án dự kiến theo kỳ; địa chính xác định ranh, số tờ và số thửa. Cần đối chiếu cả ba lớp.

• Đọc tên đồ án, tỷ lệ, số quyết định, ngày phê duyệt và các quyết định điều chỉnh cục bộ.

• Đối chiếu hình dạng thửa trên giấy chứng nhận với bản vẽ có tỷ lệ; không chỉ dựa vào ghim vị trí.

• Phân biệt ranh dự án, chỉ giới đường đỏ, tim đường và chức năng đất. Một dải màu giao thông chưa cho biết chính xác diện tích bị ảnh hưởng.

• Với đất ngoài đê, kiểm tra thêm thoát lũ, đê điều và ranh khu dân cư được tồn tại.

Dòng Không thay đổi chức năng sử dụng đất chỉ phản ánh lớp đang mở; thửa vẫn có thể thuộc N10, N11 hoặc quy hoạch sông Hồng. Nếu dữ liệu số khác bản giấy có dấu phê duyệt, cần ưu tiên hồ sơ đã duyệt và xin cơ quan chuyên môn xác nhận.

6 Biến động giá nhà đất tại Long Biên

Bảng dưới đây sử dụng đường giá bán phổ biến nhất trên biểu đồ lịch sử giá Batdongsan.com.vn, so sánh tháng 8.2025 với tháng 8.2026. Đây là dữ liệu tổng hợp từ tin đăng, không phải bảng giá đất Nhà nước, giá giao dịch công chứng hoặc kết quả thẩm định tài sản.

Giá bán theo bốn phường mới

Phường	Đất T8.25	Đất T8.26	Biến động	Nhà T8.25	Nhà T8.26	Biến động
Long Biên	170	215	+26,5%	223	253	+13,5%
Bồ Đề	189 Q2/25	237 Q2/26	+25,4%	240	284	+18,3%
Việt Hưng	172	204	+18,6%	210	218	+3,8%
Phúc Lợi	165	174	+5,5%	192	217	+13,0%

Đơn vị: triệu đồng/m². Giá đất Bồ Đề được trang danh mục hiển thị theo quý nên bảng giữ nguyên nhãn Q2/2025 và Q2/2026.

Giá đất phường Long Biên mới tăng 26,5%, gần Bồ Đề với 25,4%, còn Phúc Lợi tăng 5,5%. Quy hoạch hay hạ tầng không tạo mức tăng đồng đều; giá còn phụ thuộc vị trí, đường hiện hữu, pháp lý và cơ cấu tin đăng.

Ở cả bốn phường, giá nhà riêng cuối kỳ cao hơn giá đất. Việt Hưng là trường hợp phân hóa rõ: đất tăng 18,6% nhưng nhà riêng tăng 3,8%. Người mua có thể mở trang bán nhà riêng Long Biên để so sánh thêm theo diện tích, mặt đường và tình trạng pháp lý.

So sánh với Gia Lâm và Đông Anh

Địa bàn cũ	Đất T8.25	Đất T8.26	Biến động	Nhà T8.25	Nhà T8.26	Biến động
Long Biên	174,1	208,2	+19,6%	217,1	253,6	+16,8%
Gia Lâm	97,9	125,0	+27,7%	127,5	154,0	+20,8%
Đông Anh	96,4	100,3	+4,0%	104,2	112,2	+7,7%

Đơn vị: triệu đồng/m². Dữ liệu trích ngày 8.9.2026; mức giá đầu kỳ và cuối kỳ được giữ đúng theo biểu đồ lịch sử giá.

Trong một năm, bán đất Long Biên tăng 19,6%, thấp hơn mức 27,7% của bán đất Gia Lâm nhưng cao hơn mức 4% của bán đất Đông Anh. Nền giá đất Long Biên cuối kỳ đạt 208,2 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể hai khu vực còn lại, nên tỷ lệ tăng không phản ánh toàn bộ mức vốn cần bỏ ra.

Giá đất Long Biên cũ đạt 223,3 triệu đồng/m² tháng 7/2026 rồi lùi về 208,2 triệu đồng/m² tháng 8; phường Long Biên mới cũng đạt 231 triệu đồng/m² tháng 6 trước khi giảm. Không nên lấy đỉnh ngắn hạn để định giá một lô; cần so sánh vị trí, diện tích, mặt tiền, đường vào và hồ sơ quy hoạch.

7 Câu hỏi thường gặp

Quận Long Biên cũ nay thuộc những phường nào

Phần lớn địa bàn được sắp xếp vào bốn phường Long Biên, Bồ Đề, Việt Hưng và Phúc Lợi. Một phần diện tích Bồ Đề và Ngọc Thụy cũ thuộc phường Hồng Hà. Khi tra cứu hồ sơ cũ, nên ghi đồng thời tên quận, phường trước sắp xếp và tên phường hiện nay.

Phường Long Biên mới có phải toàn bộ quận cũ

Không. Phường Long Biên mới hình thành từ một phần các phường Cự Khối, Phúc Đồng, Thạch Bàn, Long Biên, Bồ Đề, Gia Thụy và xã Bát Tràng của huyện Gia Lâm cũ.

Phường Sài Đồng còn tồn tại không

Phường Sài Đồng đã giải thể từ ngày 1.1.2025, được chia vào Phúc Đồng và Phúc Lợi. Tuy vậy, cổng quy hoạch sử dụng đất vẫn hiển thị tên Sài Đồng trong danh sách phường cũ tại thời điểm kiểm tra ngày 14.9.2026.

Quy hoạch phân khu N10 còn hiệu lực không

N10 vẫn đang được sử dụng và tiếp tục được viện dẫn trong các hồ sơ sau năm 2025. Đồ án gốc đã có nhiều lần điều chỉnh cục bộ, nên cần kiểm tra quyết định áp dụng cho đúng ô quy hoạch và khu đất đang quan tâm.

Quy hoạch chi tiết 1 500 hai bên sông Hồng đã có chưa

Quy hoạch phân khu sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 đã được duyệt từ tháng 3.2022. Hồ sơ chi tiết tỷ lệ 1/500 cho từng khu vực và bản điều chỉnh tổng thể phải được theo dõi theo quyết định riêng; không nên coi một phương án đang lấy ý kiến là căn cứ pháp lý cuối cùng.

Cầu Trần Hưng Đạo đã khởi công chưa

Dự án đã khởi công ngày 9/10/2025. Trong năm 2026, thành phố tiếp tục thi công các hạng mục và giải phóng mặt bằng tại các phường liên quan; mục tiêu công bố là hoàn thành vào quý II/2027, tùy tiến độ bàn giao mặt bằng và tổ chức thi công.

Tra cứu quy hoạch Long Biên ở đâu

Có thể tra cứu ban đầu trên qhkhsdd.hanoi.gov.vn và quyhoach.hanoi.gov.vn. Cổng thứ nhất hữu ích với số tờ số thửa, kế hoạch sử dụng đất và hồ sơ pháp lý; cổng thứ hai cho biết định hướng cấp thành phố. Khi cần xác nhận để giao dịch, nên nộp yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản.

Quy trình an toàn gồm xác định đúng địa danh cũ và mới, chọn đúng đồ án N10, N11 hoặc sông Hồng, đối chiếu thửa đất với bản vẽ có tỷ lệ rồi xin văn bản trả lời trước khi đặt cọc. Dữ liệu giá chỉ hỗ trợ nhận diện xu hướng, không thay việc thẩm định pháp lý và định giá tài sản.