Mua nhà ở xã hội sau 5 năm có được bán theo giá thị trường?

VHO - Theo quy định hiện hành, người mua nhà ở xã hội có thể bán lại theo cơ chế thị trường sau 5 năm nếu đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận đề xuất siết quyền chuyển nhượng, nhằm bảo đảm nhà ở xã hội tiếp tục đến đúng người cần hỗ trợ.

Quy định hiện hành cho phép bán theo giá thị trường

Theo điểm d, đ và e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn 5 năm là mốc quan trọng xác định quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội của người mua.

Trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu không được tự do bán lại. Nếu có nhu cầu chuyển nhượng trong thời gian này, họ chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư. Người bán vẫn thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Sau thời hạn 5 năm, người mua được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu, với điều kiện đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi chuyển nhượng, người bán phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo pháp luật về thuế. Đối với căn hộ nhà ở xã hội, người bán không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, nghĩa vụ về tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định riêng của Chính phủ.

Như vậy, theo luật hiện hành, hết 5 năm không có nghĩa chủ sở hữu đương nhiên được bán nhà ngay trong mọi trường hợp. Mốc thời gian được tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, không đơn thuần từ ngày ký hợp đồng, nhận bàn giao hoặc được cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, điều kiện về Giấy chứng nhận vẫn phải được đáp ứng.

Quy định này được Bộ Xây dựng nhắc lại trong trả lời đăng trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ ngày 10.10.2026, khi giải đáp vướng mắc về việc xác định thời điểm thanh toán đủ tiền và điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm.

Dự thảo luật sửa đổi đề xuất thay đổi điều gì?

Tại phiên thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 28.10.2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết Chính phủ đề xuất không cho phép chuyển nhượng tự do nhà ở xã hội sau 5 năm như cơ chế hiện hành. Theo phương án được trình bày tại phiên thảo luận, nhà ở xã hội sau thời hạn này vẫn phải được chuyển nhượng cho đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.

Bộ trưởng nhấn mạnh nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ những người gặp khó khăn về thu nhập. Vì vậy, khi chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng và muốn chuyển nhượng, việc giao dịch cần có điều kiện để hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.

Theo thông tin trên báo chí ngày 28.10, tại phiên thảo luận, một số đại biểu Quốc hội đề nghị kiểm soát giá bán sau 5 năm. Có ý kiến cho rằng nên quy định người sở hữu chỉ được bán lại cho chủ đầu tư, sau đó chủ đầu tư chuyển nhượng cho người đủ điều kiện, thay vì để người dân tự giao dịch.

Những đề xuất này đặt ra vấn đề về cách thức quản lý nhà ở xã hội sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng: làm thế nào để người dân có thể xử lý nhu cầu nhà ở chính đáng, trong khi nguồn nhà được Nhà nước hỗ trợ không trở thành đối tượng đầu cơ, mua đi bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá.

Các nội dung được thảo luận ngày 28.10 vẫn đang trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chưa thay thế quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Quốc hội dự kiến xem xét, biểu quyết thông qua dự thảo vào ngày 21.11. Nếu được thông qua, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1.7.2027.

Bảo đảm quyền lợi người mua, giữ đúng mục tiêu chính sách

Việc điều chỉnh cơ chế bán lại nhà ở xã hội liên quan trực tiếp đến hai nhóm lợi ích. Một mặt, người mua nhà cần có quyền xử lý tài sản khi hoàn cảnh gia đình, công việc hoặc nơi sinh sống thay đổi. Mặt khác, nhà ở xã hội được phát triển với sự hỗ trợ về đất đai, tài chính và các cơ chế ưu đãi của Nhà nước, nhằm giúp người đủ điều kiện tiếp cận chỗ ở với chi phí phù hợp.

Nếu cho phép chuyển nhượng hoàn toàn theo giá thị trường sau 5 năm, chủ sở hữu có thể hưởng phần chênh lệch đáng kể tại những khu vực giá bất động sản tăng nhanh. Trong khi đó, người có thu nhập thấp tiếp tục gặp khó khăn khi tìm mua nhà mới. Đây là một trong những vấn đề được đặt ra khi cơ quan quản lý xem xét sửa đổi cơ chế chuyển nhượng.

Ngược lại, nếu quy định chuyển nhượng quá chặt, người dân có thể gặp khó khi cần chuyển nơi ở vì thay đổi công việc, điều kiện gia đình hoặc khả năng tài chính. Do đó, chính sách mới cần làm rõ đối tượng được nhận chuyển nhượng, cách xác định giá bán, thủ tục thực hiện và phương án xử lý các trường hợp đặc biệt.

Một vấn đề khác cần được quy định cụ thể là việc áp dụng đối với các giao dịch đã phát sinh hoặc những căn hộ đã đủ điều kiện bán lại theo luật hiện hành trước khi luật sửa đổi có hiệu lực. Quy định chuyển tiếp rõ ràng sẽ giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm tính ổn định của các giao dịch dân sự.

Với người đang sở hữu hoặc chuẩn bị mua nhà ở xã hội, điều quan trọng hiện nay là tiếp tục căn cứ Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực. Chỉ khi Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có quy định chính thức về thời điểm áp dụng, quyền chuyển nhượng sau 5 năm mới được xác định theo cơ chế mới