Những con số đó nói lên điều gì?

VHO - Tại diễn đàn “Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển” mới đây, ý kiến của nhà quản lý lẫn giới chuyên gia dù được xem là những “lát cắt” trong bức tranh tổng thể về thị trường, nhưng hóa ra tình hình còn phức tạp hơn nhiều.

 Tại Hà Nội, giá đất lẫn căn hộ chung cư đã là điều gì đó khủng khiếp với người làm công ăn lương. Người ta vẫn gọi đó là “sốt ảo”. Không, đây là sốt thật, vì tiền là thật. Có điều, vì sao chuyển từ ảo sang thật thì các lý giải lẫn giải pháp có vẻ vẫn thiếu thực tế, nên không tạo ra biến chuyển. 

 Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, cho rằng thách thức lớn nhất của thị trường BĐS là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết rất chậm đã ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà. Theo ông Khôi, chính quyền địa phương cần có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá đất và đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của lực lượng môi giới BĐS…, góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua.

Nhưng, ở đời nói thì dễ nhưng làm rất khó. Ngay như chuyện thế nào là đầu tư, thế nào là đầu cơ, có áp thuế với BĐS thứ hai không cũng lại có ý kiến khác nhau. Vẫn biết thuế là công cụ tài chính để điều tiết thị trường, nhưng với thị trường “tiền tỉ” là BĐS thì không phải lúc nào cũng xuôi chèo mát mái. Thuế là một công cụ hạn chế đầu cơ BĐS, nhưng điều quan trọng là phải xác định giá đất mới có cơ sở áp dụng các công cụ thuế. Mà điều đó liệu đã minh bạch? Qua nhiều vụ đấu giá đất gần đây ở Hà Nội, có không ít lình xình. Điều đó được cho là từ giá khởi điểm và tiền đặt cọc, đều bất cập. Có thể nêu ví dụ: Phiên đấu giá đất lần thứ hai tại Hoài Đức vừa qua, các lô đất này có diện tích 89-145m2, đều có giá khởi điểm 7,3 triệu đồng một m2. Nhưng lô đất có mức trúng cao nhất phiên là 103,3 triệu đồng một m2, hơn 14 lần giá khởi điểm. Lô trúng thấp nhất thì cũng có giá 85,3 triệu đồng một m2, gấp gần 12 lần giá khởi điểm.

Nói như ông Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, yếu tố có tác động lớn nhất tới các phiên đấu giá vừa qua đến từ tâm lý xã hội mà không phải các yếu tố liên quan đến cung cầu, pháp lý hay chính sách… Ông Lượng cho rằng, người Việt Nam thường có quan niệm không có gì giá trị bằng đất. Thậm chí, lượng kiều hối đổ về đa phần cũng vào đất. Lúc đầu có thể chỉ là “ngáo” giá nhưng vài bữa giá đó thành thật. Điều này tạo ra một tâm lý xã hội, trào lưu “nhà nhà đi buôn đất, người người đi buôn đất” thay vì dựa trên nhu cầu thực. Thậm chí có những dấu hiệu móc ngoặc giữa bên trong và bên ngoài, tạo một kịch bản để đấu giá. Rõ ràng là có một lợi ích rất lớn người ta mới có thể đánh đổi và hơn thua đến cùng. Đấu giá như vậy không khác gì một cuộc đánh bạc. Riêng về giá khởi điểm và giá trúng thầu, ông Lượng cho rằng, bất cập ở giá khởi điểm nhưng bất thường ở giá trúng thầu. Cụ thể, giá khởi điểm rất thấp nên tiền đặt trước chỉ 100-200 triệu đồng/lô, những người có tiền họ sẵn sàng bỏ 1 tỉ đồng để đặt cọc 5-10 lô.

Do đó, rất dễ bị thao túng, họ sẵn sàng bỏ số tiền rất nhỏ để thu tiền chênh lớn. Nhiều người cho rằng để giải quyết nạn thổi giá trong đấu giá đất thì cần tập trung vào phát triển nhà ở xã hội để người có nhu cầu ở thực đều có thể tiếp cận nhà ở. Điều đó đúng. Nhưng ở thời điểm hiện tại, để mua được một căn hộ chừng 50m2 nhà ở xã hội, người lao động có thu nhập trên dưới 15 triệu đồng/tháng phải tích lũy ròng rã 20 năm. Còn với nhà ở thương mại, con số đó khoảng 37 năm với người thu nhập 20-25 triệu đồng/tháng. Vậy, những con số đó nói điều gì?