Hạ tầng dẫn lối thị trường bất động sản 2026: Sóng mới ở đô thị vệ tinh

VHO - Việc đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng giao thông cùng xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh đang từng bước tái định hình thị trường bất động sản Việt Nam. Dòng vốn đầu tư, nhu cầu an cư và kỳ vọng tăng trưởng dài hạn đang dịch chuyển rõ nét ra ngoài khu vực lõi đô thị, mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường.

Trong bức tranh chung của bất động sản Việt Nam hiện nay, một trong những điểm nhấn đáng chú ý là sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư và nhu cầu sang các đô thị vệ tinh, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng giao thông kết nối đang được hoàn thiện hoặc triển khai đồng bộ. Xu hướng này không chỉ phản ánh sự thay đổi về dòng tiền mà còn cho thấy sự điều chỉnh trong tư duy phát triển không gian đô thị theo hướng bền vững hơn.

Theo nhiều phân tích, trong giai đoạn cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thị trường bất động sản tại các khu vực vùng Thủ đô Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng ổn định, nhất là tại những địa bàn nằm dọc các tuyến giao thông trọng điểm, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Sự cải thiện rõ rệt về khả năng kết nối đã góp phần làm gia tăng sức hấp dẫn của các khu đô thị vệ tinh, vốn có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá so với khu vực nội đô.

Thực tế cho thấy, các dự án hạ tầng lớn không chỉ đóng vai trò “mở đường” về mặt kỹ thuật, mà còn tạo ra những “điểm hút” mới cho dòng vốn đầu tư. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, chi phí sinh hoạt được tối ưu, bất động sản tại các khu vực vệ tinh dần trở thành lựa chọn của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở thực, đặc biệt là nhóm lao động trẻ và các gia đình mới hình thành.

Niềm tin của thị trường còn được củng cố bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài. Theo số liệu tổng hợp từ VnEconomy, trong quý I/2025, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm thu hút vốn FDI lớn, với tổng vốn đăng ký đạt gần 2,4 tỷ USD, chiếm hơn 20% tổng vốn FDI đăng ký mới trên cả nước. Diễn biến này cho thấy sự quan tâm dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các khu vực có dư địa phát triển gắn với hạ tầng mới.

Song song với dòng vốn ngoại, đầu tư công vào hạ tầng giao thông và kết nối vùng cũng đang được xác định là một trong những động lực then chốt cho tăng trưởng. Nhiều báo cáo và phân tích của các cơ quan quản lý cho thấy việc ưu tiên nguồn lực cho các dự án giao thông trọng điểm không chỉ nhằm giải quyết bài toán trước mắt về ùn tắc, mà còn hướng tới tái cấu trúc không gian phát triển kinh tế - đô thị trong trung và dài hạn.

Phát biểu trên báo chí về xu hướng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đầu tư các tuyến đường vành đai, cao tốc liên vùng đã và đang mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo nền tảng cho sự hình thành và phát triển các đô thị vệ tinh, qua đó góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững và cân bằng hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp và thị trường, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, tại những khu vực có hệ thống hạ tầng giao thông đang hoàn thiện, giá trị bất động sản ghi nhận mức tăng ổn định nhờ mạng lưới kết nối ngày càng thuận lợi và quỹ đất dồi dào. Đây chính là những yếu tố khiến các đô thị vệ tinh trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.

Trong khi đó, các tổ chức tư vấn quốc tế cũng đưa ra đánh giá tương đồng. Chuyên gia của Savills Việt Nam nhấn mạnh rằng hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng quan trọng của thị trường bất động sản trong thập kỷ tới. Quá trình đô thị hóa nhanh, đi cùng việc phát triển các trục giao thông chiến lược, sẽ thúc đẩy sự hình thành các trung tâm phát triển mới, trong đó đô thị vệ tinh đóng vai trò ngày càng rõ nét trong việc hấp thụ nhu cầu nhà ở và đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội mở ra, không ít chuyên gia cũng lưu ý tới các thách thức đặt ra cho giai đoạn phát triển mới. Việc giá bất động sản tại một số khu vực vệ tinh tăng nhanh theo hạ tầng đòi hỏi sự theo dõi chặt chẽ từ cơ quan quản lý, nhằm bảo đảm cân bằng giữa tốc độ tăng giá và khả năng chi trả của người dân, tránh nguy cơ đầu cơ quá mức và những hệ lụy cho thị trường.

Nhìn tổng thể, xu hướng đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng, kết hợp với sự phát triển của các đô thị vệ tinh, đang mở ra một chu kỳ mới cho thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026. Không chỉ đơn thuần là sự dịch chuyển dòng vốn, đây còn là quá trình tái cấu trúc không gian đô thị gắn với con người, sinh kế và chất lượng sống - nền tảng quan trọng để thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và dài hạn hơn.