Bất động sản xanh đã trở thành lựa chọn chiến lược

VHO - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, bất động sản xanh là hướng phát triển bền vững, gắn nhu cầu an cư, hạ tầng và hành lang pháp lý để thích ứng với biến đổi khí hậu.

Trong khuôn khổ Hội nghị Bất động sản 2025 do Forbes Việt Nam (ấn phẩm của Báo Văn Hóa) tổ chức ngày 11.12, phiên thảo luận “Thành phố biết thở” đặt ra câu hỏi lớn: đô thị Việt Nam sẽ phát triển thế nào trước áp lực khí hậu, hạ tầng và nhu cầu cư dân thay đổi nhanh? 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhấn mạnh rằng bất động sản xanh không chỉ là xu hướng mà đã trở thành lựa chọn chiến lược của một thị trường đang đổi mới mạnh mẽ.

P.V: Thưa ông, trong bối cảnh khí hậu cực đoan và nhu cầu sống xanh ngày càng tăng, xu hướng bất động sản xanh ở Việt Nam đang định hình ra sao? Và đâu là yêu cầu pháp lý để thị trường phát triển đúng hướng?

- Ông Lê Hoàng Châu: Biến đổi khí hậu toàn cầu đang diễn ra mạnh mẽ, thể hiện qua các đợt mưa bão dồn dập ở miền Trung và nhiều nước trong khu vực. Điều này buộc chúng ta phải nâng tiêu chuẩn quy hoạch, xây dựng và phát triển hạ tầng theo hướng bền vững.

Những năm gần đây, Trung ương đã ban hành nhiều nghị quyết dài hạn về phát triển bền vững; mục tiêu đến năm 2050 Việt Nam đạt trình độ tương đương các quốc gia tiên tiến. Hệ thống logistics đứng thứ 42 toàn cầu - một nền tảng để thúc đẩy công nghiệp và đô thị.

Trong xây dựng, tiêu chuẩn xanh và tiết kiệm năng lượng được áp dụng rộng hơn nhưng tỷ lệ vẫn còn khiêm tốn: 559 công trình đạt chuẩn xanh trong hơn 4.000 công trình tính đến 2024. Một số doanh nghiệp đã chủ động theo đuổi mô hình đô thị sinh thái, tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo.

Dẫu vậy, trong gần 15.000 dự án bất động sản cả nước, dự án đạt chuẩn xanh còn ít, nhưng tín hiệu khả quan là nhu cầu khách hàng đang thay đổi.

Khoảng hơn hai mươi năm trước, người mua nhà chỉ cần “một chỗ để ở”. Còn hiện nay, họ đòi hỏi môi trường sống toàn diện: tiện ích, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, năng lượng sạch, không gian cộng đồng, không gian làm việc từ xa…

Đây là lý do nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang bất động sản sức khỏe, tái tạo năng lượng, hoặc mô hình sống - nghỉ dưỡng kết hợp. Một số địa phương như Phú Quốc sau 2027 có thể trở thành điểm đến lớn của phân khúc này.

Về pháp lý, đây là vấn đề Hiệp hội đặc biệt quan tâm. Hệ thống pháp luật phải minh bạch, đầy đủ để thị trường vận hành đúng chuẩn. Giai đoạn 2026, Quốc hội sẽ xem xét các luật quan trọng có tác động trực tiếp đến tiêu chí xanh. Khi hành lang pháp lý hoàn chỉnh, doanh nghiệp mới có thể phát triển dự án bền vững.

Nếu thiết kế theo tiêu chuẩn xanh ngay từ đầu, chi phí chỉ tăng khoảng 5% - thấp hơn nhiều so với việc chỉnh sửa giữa chừng. Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị doanh nghiệp coi phát triển xanh là xu hướng tất yếu.

Giữa các địa bàn như TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu nhà ở rất khác nhau. Vậy doanh nghiệp cần nhìn nhận bài toán cung - cầu thế nào? Và khung chính sách nào bảo đảm mọi người dân đều tiếp cận được chỗ ở phù hợp?

- Hạ tầng giao thông vẫn là điểm nghẽn lớn. TP.HCM dự kiến có 12 tuyến metro nhưng mới hoàn thành một tuyến, việc kết nối đến Thủ Dầu Một hay Biên Hòa còn cần 5-7 năm nữa. Khi giao thông chưa đồng bộ, rất khó mở ra những “điểm đến mới”.

Khái niệm new destination (điểm đến mới) của các tập đoàn quốc tế cho thấy: nếu kết nối tốt, khoảng cách 200 km không phải rào cản. Malaysia là ví dụ: các đô thị vệ tinh cách trung tâm 30 phút vẫn phát triển mạnh nhờ quy hoạch đồng bộ và phân khúc rõ ràng theo nhu cầu từng nhóm dân cư.

Trọng tâm vẫn là pháp lý. Thị trường chỉ ổn định khi luật minh bạch và đồng bộ. Hiệp hội thường xuyên góp ý nhằm hoàn thiện cơ chế về nhà ở, kinh doanh bất động sản và xây dựng.

Với bất động sản xanh, Việt Nam đang thiếu các chính sách khuyến khích mạnh mẽ. Tuy vậy, phân khúc cao cấp - nơi có dư địa tài chính và khách hàng sẵn sàng chi trả sẽ là nhóm tiên phong.

Khi các dự án này chứng minh hiệu quả, tiêu chuẩn xanh mới lan rộng xuống trung cấp và đại chúng. Người thu nhập thấp xứng đáng được hưởng môi trường sống bền vững, nhưng cần sự hỗ trợ của Nhà nước ở giai đoạn đầu.

Biến đổi khí hậu đang làm thay đổi thói quen sống; nhu cầu xanh hóa đã trở thành phản xạ tự nhiên của người dân. Nếu doanh nghiệp thiết kế xanh ngay từ đầu, chi phí tăng không nhiều nhưng mang lại lợi ích lớn về sức khỏe và an toàn.

Tôi tin thị trường đang dịch chuyển về giá trị cốt lõi: chỗ ở phù hợp, thích ứng biến đổi khí hậu, nâng chất lượng sống - dù đó là mua hay thuê.

Theo ông, rào cản lớn nhất hiện nay đối với mô hình phát triển bền vững là gì?

- Rào cản số một vẫn là hạ tầng. Đầu tư bất động sản là đầu tư vào “điểm đến”. Nếu giao thông không khớp nối, khó hình thành đô thị vệ tinh hoặc vùng giãn dân đúng nghĩa. Hồ Tràm có tiềm năng lớn nhưng chưa thể trở thành nơi cư dân di chuyển hằng ngày đến TP.HCM làm việc. Ngoài ra, số doanh nghiệp kiên trì theo đuổi dự án xanh vẫn còn ít.

Yếu tố thứ hai là pháp lý. Khi thiếu cơ chế khuyến khích hoặc tiêu chuẩn rõ ràng, doanh nghiệp khó mạnh dạn đầu tư vào mô hình xanh. Trong khi đó, thời tiết cực đoan, ngập úng, nắng nóng đang cho thấy phát triển bền vững không còn là lựa chọn “đẹp”, mà là yêu cầu bắt buộc.

Xu hướng chung sẽ bắt đầu từ phân khúc cao cấp rồi lan dần. Nhưng để người thu nhập thấp tiếp cận được sản phẩm xanh, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ - từ tín dụng, quỹ đất, đến cơ chế đồng đầu tư. Mục tiêu cuối cùng vẫn là tạo ra không gian sống thích ứng khí hậu, phù hợp với mọi nhóm dân cư.

Trong 5 năm tới, nên ưu tiên mục tiêu môi trường hay mục tiêu an cư? Và Nhà nước cần can thiệp ở khâu nào?

- Vấn đề không phải lựa chọn môi trường hay an cư, mà là cân bằng hai mục tiêu trong bối cảnh chúng ta còn nguy cơ “chưa giàu đã già”. Nhu cầu an cư của đại bộ phận dân cư phải được đảm bảo trước, nhưng tiêu chuẩn xanh phải đi song song - đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nơi có điều kiện dẫn dắt thị trường.

Thực tế tại TP.HCM, nhiều khu nhà ở đã bước vào chu kỳ cải tạo sau hơn 30 năm, giống cách Singapore từng làm: chấp nhận giai đoạn đầu còn hạn chế, sau đó nâng dần chất lượng theo lộ trình bền vững. Đây là hướng đi phù hợp điều kiện Việt Nam.

Chi phí xanh có tăng, nhưng ở nhiều nước, doanh nghiệp giới hạn biên lợi nhuận ở mức 20-25% để đảm bảo chất lượng dài hạn. “Kinh doanh có trách nhiệm” là tư duy mà thị trường Việt Nam cần hướng tới. Nếu chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, không thể xây dựng uy tín.

Doanh nghiệp không thể làm một mình. Nhà nước phải dẫn dắt: hoàn thiện pháp luật, đảm bảo môi trường đầu tư ổn định, có cơ chế hỗ trợ rõ ràng cho dự án xanh. Khi pháp lý thông suốt, doanh nghiệp mới dám đầu tư dài hạn; người dân - với nhu cầu sống tốt và thích ứng biến đổi khí hậu - sẽ trở thành động lực quan trọng của thị trường.

Tóm lại, phát triển bền vững cần ba trụ cột: Nhà nước tạo nền pháp lý, doanh nghiệp có trách nhiệm và tầm nhìn, người dân nâng cao yêu cầu về chất lượng sống. Khi ba yếu tố đồng thuận, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào giai đoạn phát triển an toàn, lành mạnh và xanh hơn - điều mà thế hệ tương lai xứng đáng được thụ hưởng.

Trân trọng cám ơn ông!