Bản đồ quy hoạch Bình Thạnh mới nhất: Cách tra cứu miễn phí tới từng thửa

VHO - Sau khi bãi bỏ đơn vị hành chính cấp quận theo mô hình chính quyền đô thị, địa bàn Bình Thạnh cũ được tổ chức lại thành 5 phường trực thuộc thẳng TP.HCM. Việc nắm rõ thông tin quy hoạch phân khu 1/2.000, tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm và quy trình tra cứu pháp lý giúp chủ sở hữu cùng nhà đầu tư chủ động phòng ngừa rủi ro giao dịch.

1. Sắp xếp đơn vị hành chính: Cập nhật 5 phường mới tại Bình Thạnh

Từ ngày 1.7.2025, quận Bình Thạnh chính thức không còn là một đơn vị hành chính cấp quận. Toàn bộ diện tích và dân số được tổ chức lại thành 5 phường trực thuộc TP.HCM gồm: Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây và Bình Quới theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15.

Địa bàn này đã trải qua hai giai đoạn điều chỉnh địa chính trong vòng 6 tháng:

• Giai đoạn 1 (từ 1.1.2025): Theo Nghị quyết 1278/NQ-UBTVQH15, Bình Thạnh sáp nhập một số phường số, giảm từ 20 phường xuống 15 phường. Các Phường 3, 6, 15, 21 và 24 chính thức bị giải thể tên gọi từ thời điểm này.

• Giai đoạn 2 (từ 1.7.2025): Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, 15 phường tiếp tục được hợp nhất thành 5 phường lớn.

Trường hợp Phường 6 cũ bị tách làm hai phần: một phần sáp nhập vào Phường 5 cũ (nay thuộc phường Bình Lợi Trung), phần còn lại nhập vào Phường 7 cũ (nay thuộc phường Gia Định). Đối với các tài sản có giấy chứng nhận ghi tên phường cũ, người dân cần tra cứu theo vị trí thửa đất thực tế để xác định chính xác đơn vị hành chính quản lý.

Bảng tra cứu đối chiếu đơn vị hành chính khu vực Bình Thạnh cũ:

Phường cũ (Đến 31.12.2024)	Phường thuộc giai đoạn 1.1.2025	Phường chính thức từ 1.7.2025
Phường 1, Phường 3	Phường 1	Phường Gia Định
Phường 2, Phường 15	Phường 2	Phường Gia Định
Phường 7, một phần Phường 6	Phường 7	Phường Gia Định
Phường 17	Phường 17	Phường Gia Định
Phường 12	Phường 12	Phường Bình Thạnh
Phường 14, Phường 24	Phường 14	Phường Bình Thạnh
Phường 26	Phường 26	Phường Bình Thạnh
Phường 5, một phần Phường 6	Phường 5	Phường Bình Lợi Trung
Phường 11, một phần Phường 13	Phường 11	Phường Bình Lợi Trung
Phường 13 (phần còn lại)	Phường 13	Phường Bình Lợi Trung
Phường 19, Phường 21	Phường 19	Phường Thạnh Mỹ Tây
Phường 22	Phường 22	Phường Thạnh Mỹ Tây
Phường 25	Phường 25	Phường Thạnh Mỹ Tây
Phường 27	Phường 27	Phường Bình Quới
Phường 28	Phường 28	Phường Bình Quới

2. Hướng dẫn tra cứu bản đồ quy hoạch Bình Thạnh chuẩn xác và miễn phí

Chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu kỹ thuật của từng thửa đất cụ thể được quyết định bởi đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 (được lập và phê duyệt theo tên các phường số cũ). Quy hoạch chung TP.HCM đóng vai trò định hướng khung không gian toàn vùng.

Phân cấp các đồ án quy hoạch áp dụng trên địa bàn:

Cấp quy hoạch	Chức năng giải đáp	Phạm vi áp dụng tại Bình Thạnh
Quy hoạch chung TP.HCM	Định hướng phát triển không gian, hạ tầng khung đô thị.	Xếp địa bàn vào nhóm đô thị ven sông Sài Gòn và bán đảo Bình Quới - Thanh Đa.
Quy hoạch phân khu (1/2.000)	Xác định ô chức năng sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ cho từng khu vực.	Chia thành các đồ án nhỏ quản lý theo tên các phường số cũ.
Quy hoạch chi tiết (1/500)	Quy định chỉ tiêu kiến trúc, mật độ, tầng cao cụ thể cho từng lô đất dự án.	Áp dụng cho các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới Bình Quới.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vận hành hai cổng thông tin tra cứu chính thức hỗ trợ người dân đối chiếu dữ liệu:

• Cổng bản đồ số GIS (gisxaydung.tphcm.gov.vn): Trả kết quả trực tuyến theo tọa độ hoặc số tờ, số thửa, tích hợp lớp dữ liệu quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

• Cổng quy hoạch số hóa (thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn): Cung cấp bản vẽ bản đồ gốc có dấu phê duyệt và các quyết định pháp lý liên quan để tải về lưu hồ sơ.

Quy trình tra cứu thông tin thửa đất trực tuyến:

Bước 1: Truy cập hệ thống gisxaydung.tphcm.gov.vn, chọn mục Tra cứu TTQH thửa đất.

Bước 2: Tại thẻ Phường/Xã Cũ, chọn Quận Bình Thạnh và chọn tên Phường số ghi trên Giấy chứng nhận.

Bước 3: Nhập thông số Số tờ và Số thửa, sau đó nhấn Tìm kiếm.

Bước 4: Đọc dữ liệu trả về trên bảng thông tin ở màn hình bên trái.

Ví dụ cách đọc một thửa đất: Xét thửa đất số 19, tờ bản đồ số 115, thuộc Phường 26 cũ (nay thuộc phường Bình Thạnh):

• Thông tin định danh: Hệ thống hiển thị đồng thời đơn vị hành chính cũ (Phường 26, Quận Bình Thạnh) và đơn vị hành chính mới (Phường Bình Thạnh). Diện tích lô đất ghi nhận trên cơ sở dữ liệu là 261,1 m².

• Chức năng quy hoạch: Thửa đất thuộc đồ án Quy hoạch phân khu Khu dân cư Phường 26 (phần còn lại). Ô chức năng III-2A xác định mục đích sử dụng là đất dân cư hiện hữu cải tạo với diện tích quy hoạch 260,8 m².

• Xử lý chênh lệch diện tích: Khoảng chênh lệch 0,3 m² xuất phát từ sự sai lệch kỹ thuật khi đè lớp dữ liệu không gian bản đồ địa chính lên bản đồ quy hoạch, không làm thay đổi ranh giới pháp lý của thửa đất.

3. Thủ tục xin văn bản xác minh quy hoạch chính thức

Ảnh chụp màn hình từ cổng thông tin trực tuyến không có giá trị thay thế văn bản xác nhận pháp lý. Khi thực hiện các giao dịch nhận chuyển nhượng hoặc xin cấp phép xây dựng, chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch theo Quyết định 898/QĐ-BXD:

• Mẫu đơn: Sử dụng Phụ lục III ban hành kèm Thông tư 24/2026/TT-BXD.

• Cách thức nộp: Nộp 01 bộ hồ sơ trực tuyến, qua bưu chính hoặc trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh/xã. Theo Quyết định 4304/QĐ-UBND, TP.HCM áp dụng cơ chế giải quyết không phụ thuộc vào địa giới hành chính, cho phép người dân nộp hồ sơ tại bất kỳ trung tâm hành chính nào thuận tiện.

• Thời hạn & Lệ phí: Thời hạn xử lý tối đa 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không thu phí dịch vụ.

4. Tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm

Hạ tầng giao thông khu vực Bình Thạnh cũ đang triển khai đồng loạt nhiều dự án quy mô lớn, tác động trực tiếp đến cấu trúc đô thị:

• Dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm: Tuyến rạch dài gần 9 km nối từ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đến sông Vàm Thuật, đi qua các phường Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung và phường An Nhơn (Gò Vấp cũ). Dự án có tổng mức đầu tư hơn 17.000 tỷ đồng, ảnh hưởng 2.190 trường hợp giải tỏa.

Tính đến cuối tháng 6.2026, toàn bộ mặt bằng đã được bàn giao 100%. Gói thầu XL-03 dự kiến hoàn thành vào tháng 11.2026, toàn bộ dự án phấn đấu thông xe toàn tuyến vào cuối năm 2027.

• Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa: Dự án nằm trọn tại phường Bình Quới trên bán đảo ba mặt giáp sông Sài Gòn, quy mô quy hoạch 426 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng, quy mô dân số 41.000 người.

Quy hoạch hạ tầng tập trung xây dựng 5 cây cầu kết nối bán đảo với các khu vực Hiệp Bình, Thủ Đức, Trường Thọ, An Khánh và trục đường Nguyễn Gia Trí - Điện Biên Phủ. Đến tháng 5.2026, cơ quan chức năng đã ban hành 3.919 thông báo thu hồi đất trên tổng số 4.866 hộ và dự kiến hoàn tất công tác bồi thường trong tháng 10.2026.

• Tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên): Đã vận hành thương mại từ tháng 12.2024. Địa bàn Bình Thạnh sở hữu 2 ga đường sắt quan trọng là Ga Công viên Văn Thánh (thuộc phường Thạnh Mỹ Tây) và Ga Tân Cảng (cạnh dự án Vinhomes Central Park).

• Nâng cấp trục Hàng Xanh - Bình Triệu: Dự án đầu tư công bao gồm mở rộng đường Xô Viết Nghệ Tĩnh (đoạn Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu 1) và đường Đinh Bộ Lĩnh (đoạn Phạm Văn Đồng đến Điện Biên Phủ). Theo Sở Xây dựng TP.HCM, dự án đang hoàn tất thủ tục chuẩn bị đầu tư và dự kiến khởi công vào tháng 12.2026.

Sơ đồ quy hoạch phân khu bán đảo Bình Quới - Thanh Đa với phạm vi ba mặt giáp sông.

5. Biến động giá bất động sản theo khu vực quy hoạch

Dữ liệu giá giao dịch thực tế được tổng hợp từ tin rao trên nền tảng Batdongsan.com.vn trong giai đoạn (T7.2025 - T7.2026):

Mặt bằng giá trung bình trên địa bàn Bình Thạnh cũ:

Loại hình bất động sản	Giá T7.2025 (triệu/m²)	Giá T7.2026 (triệu/m²)	Biến động (%)
Đất nền	129,4	132,1	+2,1%
Nhà riêng	157,3	155,3	-1,3%

Biến động giá nhà riêng phân hóa theo phường mới:

Phường mới	Giá T7.2025 (triệu/m²)	Giá T7.2026 (triệu/m²)	Biến động (%)	Hạ tầng quy hoạch tác động
Bình Lợi Trung	150	155	+3,3%	Cải tạo rạch Xuyên Tâm, mở rộng nút Bình Triệu.
Thạnh Mỹ Tây	167	169	+1,2%	Vận hành Metro số 1, nâng cấp nút giao Hàng Xanh.
Bình Thạnh	149	149	0%	Tiến độ giải tỏa rạch Xuyên Tâm.
Gia Định	165	153	-7,3%	Chi trả bồi thường, di dời giải tỏa rạch Xuyên Tâm.

Điểm tin diễn biến thị trường:

• Mức giá có sự phân hóa rõ rệt tại các khu vực chịu ảnh hưởng bởi dự án rạch Xuyên Tâm. Phường Gia Định, nơi tập trung số lượng hộ giải tỏa lớn nhất (1.142 hộ với tổng vốn bồi thường hơn 7.000 tỷ đồng) ghi nhận mức giá nhà riêng giảm 7,3% do sự thay đổi cơ cấu sản phẩm chào bán trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng. Ngược lại, phường Bình Lợi Trung ghi nhận mức tăng 3,3% nhờ hưởng lợi từ các gói xây lắp sắp hoàn thành.

• Khu vực phường Thạnh Mỹ Tây duy trì đà tăng nhẹ 1,2% nhờ hạ tầng Metro số 1 đã đi vào khai thác ổn định, tạo lực nới cho phân khúc nhà riêng và căn hộ lân cận các nhà ga.

• Đối với bán đảo Bình Quới (phường Bình Quới), do đang trong giai đoạn rà soát pháp lý bồi thường cho dự án siêu đô thị 426 ha, lượng tin đăng giao dịch mỏng nên chưa đủ mẫu thống kê biến động giá định kỳ.

Câu hỏi thường gặp

Bình Thạnh còn là quận không?

Không. Từ ngày 1/7/2025, cấp quận huyện tại TP.HCM đã bỏ nên quận Bình Thạnh không còn là đơn vị hành chính, địa bàn cũ nay là 5 phường trực thuộc thẳng thành phố. Tên Bình Thạnh vẫn tồn tại nhưng là tên của một phường nhỏ hơn quận cũ.

Phường mới của Bình Thạnh gồm những phường nào?

Năm phường gồm Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây và Bình Quới. Gia Định ghép từ 4 phường số, ba phường tiếp theo mỗi phường ghép từ 3 và Bình Quới ghép từ 2. Bảng đối chiếu ở phần đầu bài nêu chi tiết từng phường số.

Giấy tờ nhà đất cấp trước sáp nhập có cần đổi không?

Không bắt buộc. Theo quy định hiện hành, giấy tờ đã cấp trước khi sắp xếp đơn vị hành chính vẫn còn giá trị sử dụng, chỉ đổi khi người dân có nhu cầu hoặc khi làm thủ tục phát sinh việc cấp đổi. Khi giao dịch nên kèm bảng đối chiếu tên phường.

Tra cứu quy hoạch theo tên phường cũ được không?

Được, và với Bình Thạnh thì đây là cách nhanh hơn, vì cổng bản đồ số có chế độ Phường/Xã Cũ và tên đồ án phân khu của địa bàn cũng đặt theo phường số cũ. Panel kết quả trả về đồng thời tên phường cũ và tên phường mới.

Tuyến metro nào chạy qua Bình Thạnh?

Tuyến metro số 1 Bến Thành đi Suối Tiên, chạy thương mại từ tháng 12.2024, với hai nhà ga trên địa bàn là Công viên Văn Thánh và Tân Cảng. Tuyến metro số 3A Bến Thành đi Tân Kiên chạy về phía Tây nên không đi qua Bình Thạnh.

Như vậy, để check quy hoạch thửa đất tại Bình Thạnh, bạn cần thực hiện theo những bước sau: đối chiếu tên phường trên giấy tờ về phường hiện tại bằng bảng ở đầu bài; tra số tờ và số thửa trên cổng bản đồ số rồi kiểm lại bằng bản giấy có đóng dấu; và gửi văn bản đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch để có căn cứ bằng văn bản.

Sau khi đã rõ tình trạng quy hoạch, bạn có thể so sánh mặt bằng giá tại các khu vực tương ứng, ví dụ nhà đất bán Bình Thạnh, nhà riêng Bình Thạnh, nhà riêng phường Gia Định…hoặc nhà đất bán TP.HCM để đối chiếu vị thế giá khu vực.