Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn mới nhất: Toàn bộ quy định cần biết

VHO - Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 thay thế Luật Quy hoạch đô thị 2009, có hiệu lực từ 1.7.2025 và đã qua hai lần sửa đổi, bổ sung trong năm 2025. Đây là luật điều chỉnh việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn - khác với Luật Quy hoạch 2017 điều chỉnh quy hoạch tổng thể quốc gia, vùng, tỉnh.

1. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 là gì, thay thế luật nào

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn được Quốc hội thông qua ngày 26.11.2024, số hiệu 47/2024/QH15, có hiệu lực từ 1.7.2025. Theo Điều 1, luật quy định về hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn; việc lập, thẩm định, phê duyệt, rà soát, điều chỉnh và tổ chức quản lý quy hoạch; cùng công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Đây là bộ luật thay thế toàn bộ Luật Quy hoạch đô thị 2009 (số 30/2009/QH12) và các luật đã sửa đổi, bổ sung luật này trước đó (Luật số 77/2015/QH13, 35/2018/QH14, 40/2019/QH14, 61/2020/QH14).

Bảng so sánh nhanh: Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024

Tiêu chí	Luật Quy hoạch đô thị 2009 (đã hết hiệu lực)	Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024
Số hiệu, hiệu lực	30/2009/QH12, hiệu lực 1/1/2010	47/2024/QH15, hiệu lực 1/7/2025 (sửa đổi bởi 144/2025/QH15 từ 1/1/2026)
Phạm vi điều chỉnh	Chỉ quy hoạch đô thị	Cả quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn trong một luật thống nhất
Lấy ý kiến cộng đồng dân cư	Bắt buộc với nhiệm vụ quy hoạch	Không bắt buộc với hầu hết nhiệm vụ quy hoạch chung; chỉ lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước
Quy hoạch không gian ngầm	Chưa quy định chi tiết	Có điều khoản riêng (Điều 34) cho thành phố trực thuộc trung ương
Thời hạn công bố công khai	Không quy định mốc thời gian cụ thể	Chậm nhất 15 ngày kể từ khi phê duyệt

 

2. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (số 47/2024/QH15) quy định gì?

Phạm vi điều chỉnh

Theo Điều 1, luật quy định về hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn; lập, thẩm định, phê duyệt, rà soát, điều chỉnh, tổ chức quản lý quy hoạch đô thị và nông thôn; quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị và nông thôn trên phạm vi cả nước.

Hệ thống quy hoạch: 5 loại và 3 cấp độ

Điểm mới quan trọng nhất là hệ thống hóa rõ ràng các loại và cấp độ quy hoạch, thay vì quy định rải rác như luật cũ. Theo Điều 3, quy hoạch đô thị và nông thôn gồm 5 loại:

● Quy hoạch đô thị: áp dụng cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương, thị xã, thị trấn và đô thị mới

● Quy hoạch nông thôn: áp dụng cho huyện và xã

● Quy hoạch khu chức năng: áp dụng cho các khu chức năng

● Quy hoạch không gian ngầm: áp dụng cho thành phố trực thuộc trung ương

● Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật: áp dụng cho thành phố trực thuộc trung ương

Và 3 cấp độ quy hoạch: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết.

So với luật cũ, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 đã giản lược tối đa các trường hợp bắt buộc phải lập quy hoạch và cấp độ quy hoạch phải lập, ví dụ không yêu cầu lập quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương đối với các tỉnh mới chỉ có định hướng trở thành thành phố trực thuộc trung ương, hay không lập quy hoạch chung riêng cho đô thị loại I và đô thị mới có quy mô dân số tương đương đô thị loại I nằm trong thành phố trực thuộc trung ương.

3. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi 2025 (Luật số 144/2025/QH15)

Chỉ hơn một năm sau khi Luật 47/2024/QH15 có hiệu lực, ngày 11.12.2025 Quốc hội tiếp tục thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (Luật số 144/2025/QH15) với 429/437 đại biểu tán thành. Luật có hiệu lực từ 1.1.2026, riêng một số nội dung chuyển tiếp về thẩm quyền áp dụng đến hết 28.2.2027.

Lý do sửa đổi là để đồng bộ với các đạo luật mới ban hành cùng thời điểm, đặc biệt mô hình chính quyền địa phương hai cấp (bỏ cấp huyện), Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2025, Luật Quy hoạch sửa đổi 2025 và Luật Đất đai sửa đổi 2025. Luật gồm 37 khoản: 35 khoản sửa đổi, bổ sung; 1 khoản thay thế cụm từ và 1 khoản bãi bỏ.

Một số nội dung sửa đổi đáng chú ý:

● Sửa đổi khoản 1 Điều 2 làm rõ khái niệm “đô thị”: phạm vi không gian tập trung dân cư mật độ cao, chủ yếu phi nông nghiệp, hạ tầng kỹ thuật – xã hội đồng bộ, hiện đại, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội quốc gia hoặc vùng lãnh thổ

● Sửa đổi Điều 4 về phân loại đô thị và hệ thống đô thị

● Sửa đổi Điều 3 về hệ thống quy hoạch để làm rõ mối quan hệ với hệ thống quy hoạch quốc gia

● Sửa đổi khoản 2 Điều 15 quy định rõ hơn căn cứ lập các cấp độ quy hoạch

● Bãi bỏ Điều 24 (quy hoạch chung thị trấn) và Điều 28 (quy hoạch chung huyện) để phù hợp việc bỏ cấp huyện

● Hoàn thiện điều khoản chuyển tiếp Điều 59: nhiệm vụ quy hoạch đã phê duyệt trước 1.7.2025 tiếp tục được kế thừa

Bên cạnh Luật số 144/2025/QH15, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 còn được sửa đổi, bổ sung bởi hai luật khác là Luật số 71/2025/QH15 và Luật số 97/2025/QH15 (thường là các luật sửa nhiều luật liên quan đến sắp xếp đơn vị hành chính). Do có nhiều lần sửa đổi, người tra cứu nên tìm bản văn bản hợp nhất mới nhất thay vì chỉ đọc một luật riêng lẻ , xem mục 5 bên dưới.

4. Nghị định hướng dẫn Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn

Nghị định 178/2025/NĐ-CP

Ban hành và có hiệu lực cùng ngày 1.7.2025, Nghị định 178/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024: các trường hợp lập quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (Điều 3); trình tự xử lý khi có mâu thuẫn giữa các quy hoạch cùng cấp độ (Điều 8); quản lý kinh phí cho hoạt động quy hoạch (Điều 10). Nghị định thay thế các nghị định hướng dẫn cũ như Nghị định 37/2010/NĐ-CP, Nghị định 44/2015/NĐ-CP.

Nghị định 145/2025/NĐ-CP

Nghị định 145/2025/NĐ-CP quy định phân cấp, phân quyền thẩm quyền quy hoạch giữa UBND cấp tỉnh và cấp xã, áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp từ 1.7.2025 đến hết 28.2.2027. Nhiệm vụ quy hoạch có phạm vi liên quan từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên do UBND cấp tỉnh thực hiện; phạm vi trong 1 đơn vị cấp xã do UBND cấp xã thực hiện, bao gồm cả quy hoạch chung xã và quy hoạch chi tiết khu dân cư nông thôn.

Ngoài hai nghị định trên, Bộ Xây dựng còn được giao ban hành 1 quyết định của Thủ tướng về trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch, cùng 2 thông tư hướng dẫn chi tiết và định mức chi phí cho hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn.

5. Những điểm mới quan trọng cần lưu ý khi áp dụng

Rút gọn thủ tục lấy ý kiến

Theo Điều 36, từ 1.7.2025 không còn bắt buộc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với nhiệm vụ quy hoạch chung của thành phố, thị xã, huyện và khu chức năng (trừ đô thị mới, thị trấn, xã) như luật cũ, mà chỉ lấy ý kiến bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước liên quan, trong 7 ngày làm việc.

Bổ sung quy hoạch không gian ngầm

Điều 34 quy định nội dung quy hoạch không gian ngầm đối với thành phố trực thuộc trung ương: xác định khu vực khai thác, khu vực hạn chế, khu vực cấm xây dựng công trình ngầm, công trình giao thông ngầm... Bản vẽ lập theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/5.000.

Công bố công khai quy hoạch trong 15 ngày

Chậm nhất 15 ngày kể từ khi phê duyệt, quy hoạch phải được công bố công khai (trừ nội dung bí mật nhà nước), gồm quyết định phê duyệt, bản vẽ, thuyết minh và quy định quản lý. Luật cũng bổ sung quy định xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch dạng điện tử, gắn với dữ liệu nền địa lý quốc gia.

Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chặt chẽ hơn

Theo Điều 45, 46, điều chỉnh cục bộ phải dựa trên kết quả rà soát trước đó (trừ trường hợp khoản 8 Điều 45), không làm thay đổi tính chất, chức năng, ranh giới đã phê duyệt, và phải đánh giá tác động hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Kinh phí cho hoạt động quy hoạch

Điều 10: Nhà nước bảo đảm kinh phí từ ba nguồn, ngân sách chi thường xuyên, kinh phí của chủ đầu tư và nguồn hợp pháp khác , dùng cho khảo sát, lập, điều chỉnh, thẩm định, công bố quy hoạch và vận hành cơ sở dữ liệu quy hoạch.

Giảm bớt trường hợp phải lấy ý kiến Bộ Xây dựng

Theo Điều 37, chỉ quy hoạch chung đô thị loại III trở lên (và đô thị mới tương đương) mới cần UBND cấp tỉnh lấy ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng trước khi họp Hội đồng thẩm định, thu hẹp hơn diện áp dụng loại II-IV và đô thị mới trước đây.

6. Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động quy hoạch

Luật tiếp tục nghiêm cấm các hành vi sau trong hoạt động quy hoạch:

● Can thiệp trái pháp luật vào hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn

● Cố ý công bố, cung cấp sai hoặc không công bố, không cung cấp thông tin quy hoạch; hủy hoại, làm giả, làm sai lệch hồ sơ quy hoạch

● Lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục

● Lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch không đủ điều kiện năng lực

● Thực hiện không đúng quy hoạch đã phê duyệt hoặc cản trở việc thực hiện quy hoạch

Câu hỏi thường gặp

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2025 là luật nào?

Không có luật nào mang tên riêng “Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2025”. Cách gọi này thường dùng để chỉ Luật số 47/2024/QH15 khi luật chính thức có hiệu lực thi hành và được áp dụng phổ biến từ 1/7/2025, hoặc để chỉ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (Luật số 144/2025/QH15) được thông qua năm 2025. Khi tra cứu, cần xác định rõ đang nói đến luật gốc 47/2024/QH15 hay luật sửa đổi 144/2025/QH15 để tránh nhầm lẫn.

Luật Quy hoạch đô thị 2009 còn hiệu lực không?

Không. Luật Quy hoạch đô thị 2009 (số 30/2009/QH12) và các luật đã sửa đổi, bổ sung luật này đã hết hiệu lực toàn bộ kể từ ngày 1/7/2025, khi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 chính thức có hiệu lực thi hành.

Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khác nhau thế nào?

Đây là 3 cấp độ quy hoạch theo Điều 3. Quy hoạch chung xác định định hướng phát triển tổng thể, dài hạn cho toàn đô thị hoặc khu vực; quy hoạch phân khu cụ thể hóa quy hoạch chung, xác định chức năng sử dụng đất từng ô chức năng; quy hoạch chi tiết quy định chỉ tiêu cụ thể (mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi...) cho từng lô đất trong một dự án hoặc khu vực nhỏ.

Quy hoạch khu chức năng là gì?

Là việc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi một khu chức năng (khu kinh tế, khu công nghiệp, khu du lịch quốc gia...) theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.

Quy hoạch đô thị tiếng Anh là gì?

Quy hoạch đô thị trong tiếng Anh thường được gọi là urban planning, city planning hoặc urban schemes.

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 cùng luật sửa đổi 2025 đang trong giai đoạn triển khai, với nhiều nội dung chuyển tiếp kéo dài đến hết tháng 2.2027, nhất là việc phân định thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch giữa UBND cấp tỉnh và cấp xã sau khi bỏ cấp huyện. Khi cần áp dụng cho một dự án hoặc thửa đất cụ thể, nên đối chiếu trực tiếp văn bản gốc trên Công báo Chính phủ hoặc liên hệ cơ quan quản lý quy hoạch tại địa phương.