Hóa giải mâu thuẫn ở chung cư

VHO - Từ lâu, mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi tại nhiều khu chung cư, lúc âm thầm khi bùng phát, nhưng chưa bao giờ chấm dứt. Mới đây nhất là lình xình tại chung cư D’Capitale (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội) trong việc bầu Ban quản trị.

 Ngày 25.8.2024, chung cư D’Capitale tổ chức Hội nghị thường niên kết hợp bầu Ban quản trị (BQT) nhiệm kỳ 2024-2027. Sau khi kết thúc hội nghị, UBND phường Trung Hòa đã nhận được nhiều đơn thư của công dân liên quan đến việc công nhận (hay không công nhận) BQT nhà chung cư này. Có nghĩa là có đơn đề nghị công nhận, và ngược lại, cũng có đơn đề nghị không công nhận kết quả bầu thành viên BQT nhiệm kỳ 2024-2027.

Quá nhiều vấn đề phải tiếp tục giải quyết

Căn cứ nội dung các đơn thư và hồ sơ đề nghị công nhận BQT của chung cư D’Capitale, đối chiếu với quy chế hiện hành, UBND phường Trung Hòa nhận thấy kết quả bầu thành viên BQT nhiệm kỳ 2024-2027 ngày 25.8 chưa có sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, còn một số nội dung chưa đảm bảo chặt chẽ về tính pháp lý cần phải xem xét lại.

Cụ thể, về nội dung biên bản Hội nghị nhà chung cư ngày 25.8, UBND phường nhận được phản ánh: Biên bản này không được hoàn thiện ngay sau khi kết thúc hội nghị dẫn đến bản chính không trùng khớp, có dấu hiệu bổ sung thêm nội dung vào biên bản, ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của kết quả bầu thành viên BQT tại hội nghị.

Về tư cách chủ sở hữu của chủ đầu tư, Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt: Tại hội nghị nhà chung cư ngày 25.8, Ban kiểm tra tư cách đại biểu chỉ căn cứ vào công văn của chủ đầu tư để xác định diện tích sở hữu của chủ đầu tư gây ra bức xúc cho các chủ sở hữu. UBND phường cũng nhận được nhiều ý kiến cho rằng số liệu diện tích sở hữu riêng mà chủ đầu tư đưa ra là chưa chính xác.

Ngoài ra, về số lượng Phó BQT cũng được cho là không đúng theo quy định. Lãnh đạo UBND phường Trung Hòa cho biết, để giải quyết các vấn đề, ngày 15.10 vừa qua, UBND phường đã tố chức buổi làm việc để giải quyết một số nội dung liên quan đến kết quả bầu thành viên BQT nhà chung cư D’Capitale tại Hội nghị nhà chung cư ngày 25.8.

Tại buổi làm việc, sau khi nghe ý kiến của các thành phần tham gia, UBND phường xác định, giao Công an phường Trung Hòa tổ chức xác minh, làm rõ phản ánh về việc “Nội dung biên bản Hội nghị nhà chung cư D’Capitale ngày 25.8.2024 đã bị sửa đổi” dẫn tới kết quả bầu cử thành viên BQT chung cư D’Capitale nhiệm kỳ 2024-2027 không đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật và quy chế nhà chung cư; Giao công an phường xác minh, làm rõ và xử lý nghiêm hành vi một người đã hắt nước vào mặt một đại diện tại buổi làm việc ở UBND phường ngày 15.10. Đồng thời, UBND phường này yêu cầu Công ty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt cung cấp văn bản xác nhận diện tích sở hữu riêng của đơn vị tại chung cư D’Capitale và các hồ sơ, tài liệu chứng minh kèm theo.

Từ đó, tiếp tục làm việc với BQT chung cư D’Capitale nhiệm kỳ 2021-2024 và các thành viên được bầu vào BQT tại Hội nghị nhà chung cư ngày 25.8 để rà soát, bổ sung các nội dung còn chưa chặt chẽ về tính pháp lý nêu trên. Tổng hợp các khó khăn, vướng mắc liên quan đến quy định của pháp luật để xin ý kiến hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Vai trò của Ban quản trị chung cư

Trước nay, mâu thuẫn giữa cư dân chung cư với chủ đầu tư, BQT chung cư được cho là có “cả ngàn lý do”. Riêng với BQT chung cư là chuyện lớn. Theo thống kê của cơ quan chức năng, Hà Nội và TP.HCM có tới hơn 1.000 nhà chung cư; số nhà chung cư xảy ra tranh chấp chiếm tỉ lệ 10%. Đó là các tranh chấp mà cơ quan chức năng ghi nhận được thông qua các kênh chính thức, chưa kể các mâu thuẫn, khúc mắc hằng ngày.

Do đó, việc cư dân chung cư làm đơn nhờ đại diện chính quyền địa phương đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại, bổ sung BQT vẫn diễn ra. Có nơi, cư dân chung cư còn “tố” BQT khuất tất trong việc sử dụng quỹ bảo trì cũng như các khoản thu khác. Có thể nêu một ví dụ, qua việc tố giác của cư dân chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh, TP.HCM), công an đã vào cuộc và khởi tố, bắt tạm giam Trưởng, Phó BQT và một cá nhân thuộc công ty cung cấp thang máy để điều tra hành vi bắt tay, nâng khống giá thang máy lắp cho chung cư để chiếm đoạt tiền của cư dân hồi tháng 3 năm nay. Trước đó, Công an TP.HCM cũng đã xử lý hình sự Trưởng BQT và một thành viên BQT chung cư Thịnh Vượng (TP Thủ Đức) do hai cá nhân này đã lấy tiền quỹ bảo trì của chung cư để sử dụng cho mục đích cá nhân.

Theo Luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn Luật sư TP.HCM), tiền quỹ bảo trì chung cư là lớn, nhưng trong nhiều trường hợp BQT “quyết” chi lại không minh bạch. Luật sư Nông cho biết, theo trình tự, tại hội nghị nhà chung cư, sau khi cư dân tín nhiệm bầu ra BQT và được cơ quan có thẩm quyền công nhận thì BQT có đủ tư cách để hoạt động. Mặt khác, BQT cũng có thể bị toàn thể cư dân thay đổi, bổ sung thông qua hội nghị nhà chung cư.

Đồng thời hội nghị cũng sẽ quyết nghị ban hành quy chế nhà chung cư. “Quy chế nhà chung cư giống như hương ước của làng xã ngày xưa. Quy chế nếu được xây dựng chặt chẽ, chi tiết, bao quát được hết các hoạt động của chung cư thì rất tốt, cứ theo vào đó mà thực hiện. Việc chi tiền từ quỹ bảo trì hay các khoản thu khác của chung cư đều phải căn cứ các quy định pháp luật, quy chế nhà chung cư, không thể làm khác”, Luật sư Nông nói.

Theo quy định hiện hành, quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng vào các hạng mục được quy định rõ trong Luật Nhà ở và Thông tư 02, như bảo trì diện tích sử dụng chung, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thiết bị thuộc sở hữu chung... của nhà chung cư. Đối với các khoản chi không thuộc các hạng mục được sử dụng quỹ bảo trì thì BQT dứt khoát không được chi. Với các khoản chi phát sinh hằng năm cần được dự trù và để hội nghị nhà chung cư thường niên quyết nghị, căn cứ vào đó để chi. Còn các khoản chi phát sinh, cần thiết thì cũng phải được sự đồng thuận của cư dân. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, điều đó đã không được BQT chung cư tuân thủ, dẫn đến bức xúc, tranh chấp.

Một đại diện BQT chung cư Eco Lake View (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, những mâu thuẫn giữa BQT và cư dân nhiều nhất là liên quan việc sử dụng quỹ bảo trì. Tuy nhiên, mâu thuẫn có thể tránh được nếu BQT sử dụng quỹ công khai, minh bạch, thông tin rõ ràng để cư dân biết. Từ đó có thể thấy, hạn chế mâu thuẫn, kiện tụng tại chung cư, quan trọng nhất là bầu được một BQT tốt.