Bịt kẽ hở trục lợi, bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng người cần

VHO - Chiều 28.10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Hạn chế kê khai không trung thực, đầu cơ hoặc hưởng chính sách nhà ở xã hội nhiều lần

Nêu ý kiến thảo luận, đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) cho biết, nhà ở xã hội sử dụng nguồn ưu đãi của Nhà nước, vì vậy cần kiểm tra ở tất cả các khâu. Đại biểu cho rằng, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chính sách có mục tiêu, công cụ và cơ chế ưu đãi rõ ràng.

Do đó, cần nghiên cứu đồng bộ chính sách tín dụng, cơ chế tiếp cận đất đai và ưu đãi thuế, được quy định thống nhất trong pháp luật về thuế.

Về phương pháp định giá thuê nhà ở, đại biểu đề nghị xây dựng chính sách nhà ở cho thuê hướng đến sự ổn định lâu dài, có cách xử lý đối với người thuê không còn đáp ứng điều kiện nhưng vẫn có nhu cầu thuê thực sự. Trong đó, cần quan tâm đến người cao tuổi, người khuyết tật, người không còn khả năng lao động... và gắn chính sách hỗ trợ với chính sách trợ giúp xã hội, tránh tạo ra tình trạng mất chỗ ở đột ngột.

Về chính sách nhà ở xã hội, đại biểu cho rằng cần rà soát, bảo đảm điều kiện thụ hưởng thống nhất, minh bạch, đúng đối tượng và công bằng; phân định rõ nội dung áp dụng thống nhất trên toàn quốc với nội dung giao địa phương quyết định, tránh tình trạng cùng một chính sách nhưng mỗi nơi thực hiện theo cách khác nhau.

Về quy định bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm, dự án sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở quy định: Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người sở hữu chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho người thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, đồng thời phải có Giấy chứng nhận. Quy định này khác với Luật Nhà ở năm 2023, vốn cho phép bán lại theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu sau khi đáp ứng điều kiện luật định.

Đối với nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua, dự thảo cũng đề xuất thay đổi theo hướng người thuê mua không còn nhu cầu sử dụng có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà, thay vì được tự do chuyển nhượng sau 5 năm như quy định hiện hành.

Tuy nhiên, một số vấn đề cần tiếp tục làm rõ gồm nguyên tắc xác định giá bán lại, cơ chế kiểm soát giao dịch và quy định chuyển tiếp đối với người đã mua nhà hợp pháp theo luật cũ, nhằm bảo đảm quyền lợi người dân và hạn chế trục lợi chính sách.

“Dự thảo có định hướng thu hẹp đối tượng được mua lại. Tôi cho rằng cần làm rõ giá bán, cơ chế hậu kiểm và chế tài đối với hành vi lách luật”, đại biểu kiến nghị.

Đại biểu Trương Hồ Hải cho rằng, nhà ở xã hội sử dụng nguồn ưu đãi của Nhà nước, vì vậy cần kiểm tra ở tất cả các khâu, tăng cường hậu kiểm, kết nối dữ liệu nhà ở, đất đai... để hạn chế kê khai không trung thực, đầu cơ hoặc hưởng chính sách nhiều lần. Cần kiểm soát các hình thức biến tướng như tặng cho tài sản cho người thân chưa đủ điều kiện thụ hưởng.

Cơ chế bán lại nhà ở xã hội cần được quy định rõ hơn

Quan tâm đến quy định bán nhà ở xã hội, đại biểu Thạch Phước Bình, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long, đề nghị cân nhắc kỹ điểm e khoản 1 Điều 68 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để hài hòa giữa mục tiêu chống đầu cơ và bảo đảm quyền tài sản của người mua.

Theo dự thảo Luật, trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá mua ban đầu. Sau 5 năm, người mua vẫn chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đã có Giấy chứng nhận.

Đại biểu đồng tình với mục tiêu giữ nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ đúng nhóm chính sách, nhưng đề nghị làm rõ ba vấn đề.

Thứ nhất, sau 5 năm, cần quy định nguyên tắc xác định giá bán lại. Nếu để hoàn toàn theo thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua, nhưng nếu khống chế giá quá thấp thì lại hạn chế quá mức quyền tài sản của chủ sở hữu.

Thứ hai, nghiên cứu cơ chế cho phép chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại, để căn nhà quay trở lại quỹ nhà chính sách một cách minh bạch.

Thứ ba, phải có quy định chuyển tiếp đối với người đã mua nhà theo pháp luật hiện hành.

Theo đại biểu Trần Văn Lâm, Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh, quy định giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu và sau thời hạn này vẫn chỉ cho phép bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội là hợp lý, góp phần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội dần chuyển thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, cơ chế bán lại cần được quy định rõ hơn.

Theo đại biểu, nếu nhà ở xã hội được mua với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ các chính sách ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau một thời gian lại được bán theo giá thị trường, phần giá trị ưu đãi rất dễ trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu. Khi đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.

Đại biểu Trần Văn Lâm đề nghị nghiên cứu cơ chế để nhà ở xã hội được chuyển nhượng chủ yếu trong hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu sử dụng, người mua có thể bán lại cho Nhà nước, quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách, theo mức giá hợp lý do pháp luật quy định.

Mức giá này cần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán, có tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, đồng thời không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị rà soát chính sách thuế đối với giao dịch nhà ở xã hội. Theo đó, khi pháp luật đã giới hạn đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho phép giao dịch theo cơ chế thị trường thì không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với giao dịch bất động sản thương mại thông thường.

Đối với trường hợp chuyển nhượng trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng, đúng mức giá do pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, trong đó có thể xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch này; đồng thời, sửa đổi, bổ sung đồng bộ pháp luật về thuế nếu cần thiết.

Đại biểu nhấn mạnh nguyên tắc: Khi còn là nhà ở xã hội, cần áp dụng cơ chế dành cho nhà ở xã hội; trường hợp chuyển sang cơ chế thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như đối với bất động sản thương mại.