Đề xuất thu hẹp quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

VHO - Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ trong các dự án, gồm biệt thự và nhà ở liền kề. Quyền sở hữu nhà ở của nhóm này vẫn được đặt ra đối với căn hộ chung cư, nhưng đi kèm các giới hạn về tỉ lệ, thời hạn và khu vực được phép sở hữu.

Bỏ nhà ở riêng lẻ, giữ quyền sở hữu căn hộ

Một trong những thay đổi đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là điều chỉnh phạm vi nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam. Theo nội dung dự thảo mới, nhóm đối tượng này không còn được sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án, gồm nhà biệt thự và nhà ở liền kề, mà tập trung vào căn hộ chung cư.

Đáng chú ý, Luật Nhà ở năm 2023 là luật hiện hành; còn các quy định nêu trong bài là nội dung của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đang trong quá trình hoàn thiện và chưa phải quy định có hiệu lực. Theo luật hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở có thể sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với những điều kiện và giới hạn cụ thể.

Theo dự thảo mới, tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam vẫn có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế căn hộ chung cư trong các dự án đáp ứng điều kiện theo luật. Việc sở hữu không áp dụng đối với các dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Dự thảo cũng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê mua căn hộ từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở hợp pháp theo quy định. Như vậy, thay đổi chính là thu hẹp loại hình nhà ở được phép sở hữu, từ căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ xuống còn căn hộ chung cư.

Giữ trần 30%, giới hạn thời gian sở hữu

Cùng với việc bỏ nhà ở riêng lẻ, dự thảo tiếp tục đặt giới hạn về tỉ lệ sở hữu đối với căn hộ chung cư. Theo đề xuất, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Với dự án có nhiều tòa, tỉ lệ này được áp dụng theo từng tòa nhà.

Dự thảo đồng thời duy trì cơ chế kiểm soát khu vực được phép sở hữu. Các dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh sẽ không thuộc phạm vi được mua và sở hữu. Chính phủ sẽ quy định chi tiết khu vực này để địa phương xác định và công khai danh mục dự án trên địa bàn được phép bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở được xác định theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; nếu có nhu cầu, được gia hạn một lần theo thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư nhưng không quá 50 năm.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, dự thảo quy định người này được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam. Người nước ngoài kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì có quyền tương ứng với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định.

Một nội dung khác được dự thảo bổ sung là cơ chế xử lý nhà ở khi hết thời hạn sở hữu. Tổ chức nước ngoài có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà. Đối với cá nhân nước ngoài, dự thảo còn quy định về ủy quyền thừa kế. Trường hợp không thực hiện các quyền xử lý theo quy định, nhà ở sẽ được Nhà nước thu hồi và bán đấu giá.

Thu hẹp quyền sở hữu gắn với định hướng về đất đai

Việc bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được đặt trong mối liên hệ với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28.7.2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Theo nội dung được công bố, Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định không tư nhân hóa đất đai, không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Trên cơ sở đó, cơ quan soạn thảo cho biết đã rà soát và bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài, nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật về nhà ở với pháp luật đất đai.

Theo số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Nhà ở, lũy kế đến nay có khoảng 6.188 căn nhà do tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu và đã được cấp Giấy chứng nhận; riêng từ ngày 1.8.2024, thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, số lượng này là 1.519 căn chung cư.

Các số liệu trên được đưa ra để đánh giá quy mô sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thực tế. Dự thảo vẫn giữ cơ chế cho phép sở hữu căn hộ chung cư đi kèm các giới hạn về tỉ lệ, khu vực và thời hạn, trong khi loại hình nhà ở riêng lẻ được đề xuất đưa ra khỏi phạm vi sở hữu.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được đưa vào Chương trình lập pháp năm 2026 và dự kiến trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ hai vào tháng 10.2026. Vì vậy, các quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài nêu trên hiện vẫn là đề xuất và có thể tiếp tục được tiếp thu, chỉnh lý trong quá trình xây dựng luật.