Sức mua nhà đất quý III giảm mạnh, lãi vay tiếp tục gây áp lực

VHO - Thị trường bất động sản quý III.2026 ghi nhận sức mua giảm mạnh, lượng tiêu thụ nhà ở sơ cấp cả nước giảm 36%. Lãi vay thả nổi 13-15%/năm khiến nhiều người trì hoãn mua nhà.

Sau giai đoạn thị trường có dấu hiệu phục hồi, hoạt động mua bán bất động sản lại chững xuống trong quý III.2026. Số lượng nhà ở được tiêu thụ giảm tại nhiều khu vực, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và đất nền.

Trong khi giá bán vẫn neo cao, chi phí vay vốn gia tăng khiến cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Những báo cáo thị trường mới công bố cho thấy thanh khoản bất động sản đang chịu sức ép từ nhiều phía. Nguồn cung mới sụt giảm nhưng lượng giao dịch vẫn không cải thiện, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua.

Lượng tiêu thụ nhà đất giảm sâu, căn hộ và đất nền chịu áp lực lớn

Trong quý III.2026, thị trường nhà ở sơ cấp trên cả nước ghi nhận khoảng 6.368 sản phẩm được tiêu thụ, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý trước và thấp hơn 54% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính chung 9 tháng đầu năm, lượng nhà ở sơ cấp được hấp thụ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ tại miền Bắc phổ biến 30-35%, trong khi miền Nam đạt khoảng 35-40%, cùng giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với năm trước.

Diễn biến này cho thấy khó khăn của thị trường không chỉ đến từ việc thiếu nguồn cung mới. Ngay cả khi số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường ít hơn, khả năng tiêu thụ vẫn suy yếu do người mua ngày càng thận trọng trước giá bán và chi phí tài chính.

Tại ba thị trường lớn gồm Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp cũng đồng loạt đi xuống. Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ khoảng 31%, TP.HCM đạt 28% và Đà Nẵng khoảng 20% tổng nguồn cung chào bán, giảm 7-10 điểm phần trăm so với quý II.2026.

Phân khúc nhà liền thổ cũng không nằm ngoài xu hướng này khi tỷ lệ hấp thụ tại các thị trường lớn chỉ dao động 15-25%, thấp hơn cùng kỳ từ 4-10 điểm phần trăm.

Đáng chú ý, tại TP.HCM và vùng phụ cận gồm Đồng Nai, Tây Ninh, sức mua căn hộ và đất nền giảm mạnh hơn mặt bằng chung.

Trong quý III, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại khu vực đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước. Lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3.471 căn, giảm tới 66%. TP.HCM tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung, với tỷ trọng khoảng 94% toàn khu vực khảo sát.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 8.324 nền nhưng lượng tiêu thụ chỉ có 119 nền, cũng giảm 66% so với quý trước. Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận khoảng 746 sản phẩm được tiêu thụ, giảm 27%.

Các số liệu trên phản ánh lượng tiêu thụ trên thị trường sơ cấp, tức sản phẩm được chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối đưa ra bán, không đại diện cho toàn bộ giao dịch chuyển nhượng bất động sản trên thị trường.

Dù vậy, việc nhiều phân khúc cùng ghi nhận mức giảm lớn cho thấy sức mua đang suy yếu rõ rệt, nhất là với những sản phẩm có giá trị cao hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Lãi vay 13-15%/năm khiến người mua nhà chùn tay

Một trong những nguyên nhân khiến giao dịch bất động sản chậm lại là chi phí vay mua nhà tiếp tục ở mức cao.

Trong quý III.2026, lãi suất vay bất động sản cố định trong 12 tháng đầu phổ biến khoảng 8,5-11,5%/năm. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 13-15%/năm, tùy ngân hàng và điều kiện hợp đồng tín dụng.

Mức lãi suất này tạo áp lực đáng kể với những người phải vay phần lớn giá trị căn nhà, đặc biệt là các gia đình trẻ có thu nhập trung bình và chưa tích lũy được nhiều vốn tự có.

Chẳng hạn, với một khoản vay mua nhà 2 tỉ đồng, nếu tính đơn giản trên dư nợ chưa giảm, tiền lãi ở mức 9%/năm tương đương khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Khi lãi suất tăng lên 14%/năm, tiền lãi tương ứng khoảng 23,3 triệu đồng mỗi tháng, cao hơn khoảng 8,3 triệu đồng. Đây mới chỉ là khoản lãi minh họa, chưa bao gồm tiền gốc phải trả và chưa tính tác động của việc dư nợ giảm dần.

Khoảng chênh lệch này đủ khiến nhiều gia đình phải tính toán lại kế hoạch mua nhà, nhất là khi thu nhập không tăng tương ứng với chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ trả nợ.

Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực còn lớn hơn. Khi thị trường thanh khoản thấp, việc bán lại bất động sản để thu hồi vốn trở nên khó khăn, trong khi tiền lãi ngân hàng vẫn phát sinh hằng tháng.

Ngay cả với những người có nhu cầu ở thực, quyết định mua nhà cũng thường bị kéo dài do tâm lý chờ lãi suất ổn định hơn hoặc giá bán điều chỉnh về mức phù hợp với khả năng tài chính.

Trước sức mua suy yếu, nhiều chủ đầu tư tiếp tục triển khai các chương trình chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay trong thời gian đầu. Những chính sách này giúp giảm áp lực tài chính trước mắt, song người mua vẫn phải tính đến nghĩa vụ thanh toán sau khi hết thời gian ưu đãi.

Đặc biệt, các gói hỗ trợ lãi suất chỉ mang lại lợi ích thực tế khi tổng chi phí mua nhà phù hợp với khả năng chi trả dài hạn. Một căn hộ được miễn lãi trong một hoặc hai năm đầu vẫn có thể tạo áp lực lớn nếu khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi cao trong những năm tiếp theo.

Giá nhà bắt đầu điều chỉnh, thị trường cuối năm liệu có phục hồi?

Sức mua suy yếu đang buộc một số chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược bán hàng và kỳ vọng về giá.

Trong quý III.2026, một số dự án mở bán lần đầu ghi nhận mức giá chào bán thấp hơn khoảng 5-20% so với mặt bằng chung khu vực hoặc mức giá dự kiến trước đó. Tại miền Nam, mức điều chỉnh phổ biến khoảng 5-10%, trong khi một số dự án ở khu vực phía Bắc có biên độ lớn hơn.

Tuy nhiên, đây không phải xu hướng giảm giá đồng loạt trên toàn thị trường. Những dự án triển khai các giai đoạn tiếp theo vẫn có thể giữ giá hoặc tăng nhẹ do chi phí đầu vào, vị trí và tiến độ phát triển dự án.

Trên thị trường thứ cấp, áp lực bán ra bắt đầu thể hiện rõ hơn. Giá căn hộ chuyển nhượng tại TP.HCM và vùng phụ cận giảm phổ biến khoảng 4-7% so với quý trước, chủ yếu ở những giao dịch mà người bán chịu áp lực tài chính. Đất nền thứ cấp giảm trung bình khoảng 2%, trong khi một số phân khúc nhà phố, biệt thự cũng ghi nhận điều chỉnh đáng kể.

Sự khác biệt giữa giá sơ cấp và thứ cấp cho thấy thị trường đang phân hóa. Những chủ sở hữu không chịu áp lực vay vốn có xu hướng tiếp tục nắm giữ tài sản, trong khi nhóm cần thu hồi vốn sớm có thể chấp nhận giảm giá để tìm người mua.

Bước sang quý IV.2026, nguồn cung nhà ở được dự báo sẽ tăng trở lại. Ước tính có khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án dự kiến được đưa ra thị trường trên phạm vi cả nước, làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Riêng TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung căn hộ mở bán mới được dự báo đạt khoảng 7.000-10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam thành phố và khu vực Bình Dương trước đây.

Dù nguồn cung cải thiện, khả năng phục hồi sức mua vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và mức giá bán thực tế.

Theo kịch bản tích cực của các đơn vị nghiên cứu, nếu lãi suất thả nổi duy trì quanh 12%/năm và giá bán cơ bản ổn định, tỷ lệ hấp thụ nhà ở có thể đạt khoảng 30-35%. Ngược lại, nếu lãi suất tiếp tục trên 14%/năm, tỷ lệ hấp thụ có nguy cơ giảm xuống dưới 20%, đồng thời tạo thêm áp lực điều chỉnh giá.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn, nhưng quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn trước. Những dự án có pháp lý rõ ràng, giá phù hợp với thu nhập, tiến độ xây dựng bảo đảm và chính sách thanh toán minh bạch được kỳ vọng có lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút khách hàng.

Đối với người mua nhà, yếu tố quan trọng không chỉ là mức giá hoặc ưu đãi ban đầu mà còn là khả năng duy trì nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm. Trong bối cảnh lãi vay còn cao và thanh khoản chưa phục hồi rõ nét, việc cân đối tài chính và hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức vẫn cần được đặt lên hàng đầu.

Thị trường nhà đất quý cuối năm có thể sôi động hơn nhờ nguồn cung mới, song khả năng phục hồi bền vững sẽ phụ thuộc vào sức mua thực chất, thay vì chỉ dựa trên những chương trình kích cầu ngắn hạn.