Mua nhà nhưng không có chỗ gửi ô tô: Trách nhiệm thuộc về ai?

VHO - Nhiều người mua chung cư rơi vào tình cảnh dở khóc dở cười khi ô tô phải gửi ngoài vì “hết chỗ để xe”. Pháp luật mới đã nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và quyền quyết định của cư dân.

Trong thời gian gần đây, nhiều cư dân chung cư phản ánh tình trạng mua căn hộ nhưng không thể gửi ô tô trong chính tòa nhà mình đang sống vì “chỗ để xe đã hết”. Vậy việc chung cư từ chối nhận gửi xe ô tô của cư dân là đúng hay sai theo quy định pháp luật mới nhất?

Luật Nhà ở 2023 – có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 – đã quy định rất rõ về vấn đề này.

Quy định mới về chỗ để xe trong chung cư

Theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng chỗ để xe ô tô, xe máy và xe đạp theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

1. Chỗ để xe máy, xe đạp: Thuộc diện sử dụng chung

Đây là diện tích thuộc sở hữu và sử dụng chung của cư dân.

Mọi chủ hộ đều có quyền gửi xe theo hạn mức do tòa nhà quy định.

2. Chỗ để xe ô tô: Có thể bán hoặc cho thuê

Chỗ để xe ô tô trong chung cư không mặc định thuộc sở hữu chung, mà chủ đầu tư được quyền:

- Bán quyền sử dụng chỗ đỗ ô tô cho người mua căn hộ.

- Cho thuê theo thời hạn và mức giá theo thỏa thuận.

Người mua căn hộ chỉ có quyền sử dụng riêng nếu họ chọn mua hoặc thuê chỗ đỗ xe ô tô. Nếu không, phần diện tích này do chủ đầu tư quản lý.

3. Nguyên tắc quan trọng: Ưu tiên cư dân trước

Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: Chủ đầu tư và ban quản lý phải ưu tiên chỗ để xe ô tô cho chủ sở hữu căn hộ trước. Chỉ khi cư dân không sử dụng hết, mới được khai thác cho người ngoài gửi.

Giá chung cư cũ Hà Nội vẫn leo thang

VHO - Thị trường căn hộ ở Hà Nội đang tăng giá rất nhanh, đặc biệt là các căn hộ đã qua sử dụng. Dù nhiều người dự đoán giá sẽ ổn định lại, nhưng sự thiếu hụt căn hộ mới giá phải chăng, cùng với nhu cầu mua nhà thật và việc đầu tư "lướt sóng", đã đẩy giá lên mức cao.

Chung cư hết chỗ để xe ô tô: Khi nào là đúng luật?

Tình trạng cư dân không gửi được xe ô tô trong chung cư không phải lúc nào cũng sai luật. Có hai nhóm trường hợp:

✔ Trường hợp đúng quy định pháp luật

Cư dân phải gửi xe ở ngoài là đúng khi: Người mua căn hộ không mua hoặc thuê chỗ để ô tô và tất cả các vị trí đỗ xe đã bán hoặc cho thuê hết; hoặ chủ đầu tư đã phân bổ đủ theo thiết kế được duyệt, nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.

Chủ đầu tư đã xây dựng đúng số lượng chỗ để xe theo thiết kế, nhưng số lượng này không thể đủ cho toàn bộ cư dân có ô tô, nhất là các chung cư được phê duyệt trước giai đoạn bùng nổ ô tô như hiện nay.

Ban quản lý bố trí chỗ để xe theo nguyên tắc ưu tiên cư dân nhưng vẫn không đủ, đây là tình huống thực tế và không vi phạm pháp luật.

❌ Trường hợp sai luật

Chung cư từ chối nhận gửi xe ô tô của cư dân là sai nếu: 

Không xây dựng đủ chỗ để xe theo thiết kế phê duyệt, cố tình cắt giảm diện tích.

Mang chỗ để xe của cư dân cho thuê bên ngoài trước, không tuân thủ nguyên tắc ưu tiên cư dân.

Tự ý thay đổi công năng khu vực đỗ xe (làm kho, kiốt, cho thuê kinh doanh).

Hợp đồng có ghi rõ quyền sử dụng chỗ để xe nhưng ban quản lý vẫn không cung cấp.

Trong các trường hợp này, cư dân có thể làm đơn kiến nghị gửi ban quản lý, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện.

Vì sao nhiều chung cư luôn "hết chỗ để xe ô tô"?

Một số nguyên nhân phổ biến:

Thiết kế cũ chỉ tính 10–20% hộ gia đình có ô tô.

Chủ đầu tư không đầu tư đủ tầng hầm để tối ưu chi phí.

Số lượng ô tô tại Việt Nam tăng quá nhanh.

Một số nơi khai thác thương mại chỗ để xe không minh bạch.

Không bán chỗ đỗ ô tô kèm căn hộ, khiến cư dân khó đảm bảo quyền lợi.

Cư dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

✔ Kiểm tra hợp đồng mua bán

Hợp đồng có mục "quyền sử dụng chỗ để xe" hay không? Có ghi cụ thể số lượng chỗ hoặc quyền ưu tiên?

✔ Yêu cầu ban quản lý cung cấp hồ sơ pháp lý

Bản vẽ thiết kế được duyệt. Số lượng chỗ để xe theo tiêu chuẩn và danh sách cư dân đã mua/thuê chỗ giữ xe.

✔ Gửi kiến nghị đến chủ đầu tư và UBND cấp quận/huyện nếu có dấu hiệu vi phạm

Kết luận

Việc chung cư thông báo “hết chỗ để xe ô tô” không phải lúc nào cũng được xem là vi phạm pháp luật. Tính đúng – sai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nội dung hợp đồng mua bán, thiết kế được cơ quan chức năng phê duyệt, cách chủ đầu tư phân bổ chỗ đậu xe có ưu tiên cư dân hay không, và liệu diện tích bãi đỗ xe có được xây dựng đúng quy định.

Dù vậy, cư dân vẫn cần hiểu rõ quyền lợi của mình để tránh thiệt thòi, nhất là trong bối cảnh nhu cầu sở hữu ô tô tại các đô thị ngày càng tăng.