Bị thu hồi sổ đỏ do sai sót của cơ quan quản lý, người dân có được trả lại lệ phí trước bạ?

VHO - Một người dân tại TP. Cần Thơ vừa được tòa phúc thẩm tuyên trả lại 500 triệu đồng lệ phí trước bạ sau khi sổ đỏ bị thu hồi do cơ quan đăng ký đất đai cấp sai. Vụ việc đặt ra vấn đề về trách nhiệm hoàn trả tiền khi người dân không có lỗi nhưng phải gánh hậu quả từ sai sót của cơ quan quản lý.

Bị thu hồi sổ đỏ, người dân phải kiện đòi lại 500 triệu đồng

Ngày 26.10.2026, TAND TP. Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ kiện đòi lại 500 triệu đồng lệ phí trước bạ nhà, đất giữa nguyên đơn là ông T.Q.K. và các bị đơn gồm Thuế cơ sở 10, Văn phòng đăng ký đất đai TP. Cần Thơ.

Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của Thuế cơ sở 10, giữ nguyên bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K. và buộc cơ quan thuế trả lại 500 triệu đồng ông đã nộp theo thông báo lệ phí trước bạ.

Theo hồ sơ vụ việc, tháng 4.2025, ông K. nhận chuyển nhượng hơn 2.300m2 đất từ Ngân hàng TMCP An Bình tại địa bàn TP. Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng trước đây, nay thuộc phường Phú Lợi, TP. Cần Thơ. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông thực hiện thủ tục đăng ký, nộp 500 triệu đồng lệ phí trước bạ theo thông báo và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, ngày 26.4.2025, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP. Sóc Trăng mời ông làm việc, thu hồi giấy chứng nhận với lý do ông chưa đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngân hàng. Ông K. chấp hành việc nộp lại giấy chứng nhận; sau đó, quyền sử dụng đất được cấp lại cho ngân hàng.

Ông K. nhiều lần đề nghị cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế hoàn trả số tiền đã nộp nhưng không được giải quyết. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đã có văn bản đề nghị cơ quan thuế hủy phiếu chuyển thu lệ phí trước bạ và hoàn trả tiền cho ông, song đề nghị này không được chấp nhận.

Thuế cơ sở 10 cho rằng chỉ đồng ý hoàn trả khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời lập luận việc thu tiền được thực hiện theo thông báo của cơ quan đăng ký đất đai. Vì không đạt được thỏa thuận, ông K. khởi kiện ra tòa.

Ở cấp sơ thẩm, TAND khu vực 5 Cần Thơ xác định việc cấp giấy chứng nhận không đúng điều kiện xuất phát từ sai sót của cơ quan đăng ký đất đai, không phải lỗi của ông K. Tòa chấp nhận yêu cầu buộc cơ quan thuế trả lại 500 triệu đồng. Tại phiên phúc thẩm ngày 26.10, tòa giữ nguyên phán quyết này.

Có được hoàn lệ phí trước bạ trong mọi trường hợp thu hồi sổ đỏ?

Vụ việc cho thấy người dân có cơ sở yêu cầu giải quyết quyền lợi khi giấy chứng nhận bị thu hồi do sai sót của cơ quan quản lý, nhưng không có nghĩa mọi trường hợp thu hồi sổ đỏ đều đương nhiên được hoàn lại lệ phí trước bạ.

Theo Điều 60 Luật Quản lý thuế năm 2019, người nộp thuế có số tiền thuế, tiền chậm nộp hoặc tiền phạt đã nộp lớn hơn số phải nộp được xử lý theo quy định, gồm bù trừ nghĩa vụ còn nợ hoặc hoàn trả khoản nộp thừa khi đáp ứng điều kiện.

Tuy nhiên, trong vụ việc tại Cần Thơ, tòa xác định khoản 500 triệu đồng cần trả lại không đơn thuần là trường hợp hoàn thuế theo cơ chế xử lý tiền nộp thừa; đây là yêu cầu đòi lại khoản tiền đã nộp trong giao dịch mà người dân không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, dẫn đến giấy chứng nhận bị thu hồi.

Sự khác biệt này có ý nghĩa thực tế. Khi khoản tiền được thu theo thông báo của cơ quan quản lý, nhưng giao dịch không thể tiếp tục do sai sót trong quá trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận, người dân có thể phải yêu cầu các cơ quan liên quan xác định căn cứ xử lý khoản tiền đã nộp. Nếu không được giải quyết, người dân có thể sử dụng các cơ chế khiếu nại hoặc khởi kiện phù hợp với tính chất vụ việc.

Để xác định quyền được hoàn trả, cần làm rõ ít nhất ba vấn đề: Vì sao giấy chứng nhận bị thu hồi; sai sót thuộc về người sử dụng đất hay cơ quan quản lý; và khoản tiền đã nộp có còn căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước giữ lại hay không.

Nếu người dân kê khai không trung thực, cung cấp hồ sơ không hợp lệ hoặc giao dịch bị hủy vì nguyên nhân thuộc trách nhiệm của chính mình, việc xử lý tiền đã nộp cần được xem xét theo căn cứ pháp luật tương ứng.

Ngược lại, nếu cơ quan quản lý xác định người dân không đủ điều kiện do sai sót trong khâu thẩm định, cấp giấy và người dân không có lỗi, việc giải quyết hoàn trả cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Khi giấy chứng nhận bị thu hồi, người dân nên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản về căn cứ thu hồi, lý do giấy được xác định là cấp sai và hướng xử lý khoản lệ phí trước bạ đã nộp.

Người dân cần lưu giữ hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận đã cấp, quyết định hoặc thông báo thu hồi, thông báo nộp lệ phí trước bạ, chứng từ nộp tiền, văn bản trao đổi với cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Đây là những tài liệu quan trọng để xác định giao dịch, nghĩa vụ tài chính và nguyên nhân dẫn đến việc thu hồi giấy chứng nhận.

Tiếp đó, người dân có thể gửi đề nghị bằng văn bản đến cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai, yêu cầu xác định căn cứ thu tiền, căn cứ thu hồi giấy và phương án xử lý khoản tiền đã nộp. Nếu các cơ quan có quan điểm khác nhau, người dân nên đề nghị trả lời rõ bằng văn bản để có cơ sở thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, Đề án “Sổ đỏ trao tay” được UBND thành phố phê duyệt theo Quyết định số 5206/QĐ-UBND ngày 23.9.2026, triển khai thí điểm đến hết năm 2026. Đề án tập trung vào thủ tục đính chính giấy chứng nhận đã cấp do sai sót của cơ quan nhà nước và thủ tục chỉnh lý, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích sau giải phóng mặt bằng.

Theo thông tin của Báo Chính phủ, quy trình được chuyển sang dịch vụ công trực tuyến toàn trình, phí và lệ phí của các thủ tục thuộc đề án là 0 đồng.

Đề án này nhằm giảm thời gian, giấy tờ và số lần người dân phải đi lại khi xử lý sai sót trên giấy chứng nhận; không phải cơ chế tự động hoàn trả lệ phí trước bạ đã nộp trong các giao dịch bị thu hồi giấy.

Vụ việc tại Cần Thơ cho thấy, khi người dân không có lỗi nhưng phải chịu hậu quả từ sai sót của cơ quan quản lý, việc giải quyết quyền lợi không nên dừng ở khâu thu hồi giấy chứng nhận. Cơ quan liên quan cần xác định rõ trách nhiệm, căn cứ xử lý khoản tiền đã thu và hướng dẫn người dân thực hiện quyền của mình.

Trường hợp không thống nhất được cách giải quyết, phán quyết của tòa án có thể là căn cứ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong vụ việc cụ thể.