Tính thuế 20% lãi chuyển nhượng BĐS: Hợp lý nhưng cần cơ chế chuyển tiếp

VHO - Theo chuyên gia, việc chuyển sang đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS dựa trên phần lãi thực tế thay vì áp mức 2% trên giá bán như hiện nay là bước đi đúng đắn, cần thiết và phù hợp với nguyên lý của sắc thuế này.

Tại dự thảo dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) đang được lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất.

Với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm thuế suất là 10%; đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm thuế suất là 6%. Với BĐS có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm thuế suất là 4%. Với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế thuế suất là 2%.

Thời gian nắm giữ BĐS tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS từ ngày Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực đến thời điểm chuyển nhượng.

Đối với BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế không tính theo thời gian nắm giữ mà việc chuyển nhượng sẽ áp dụng thuế suất 2% (như hiện hành), bởi vì theo quy định của Bộ luật Dân sự, thừa kế là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống (khác với cho, tặng BĐS).

Khi cá nhân nhận thừa kế đã được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành thì khi thực hiện chuyển nhượng BĐS này cần thiết phải nộp thuế để đảm bảo công bằng với những trường hợp mua bán thông thường.

Trường hợp cá nhân nhận thừa kế nhưng có hoạt động kinh doanh kiếm lời như đầu tư, đầu cơ thì thu nhập sẽ được xác định là thu nhập từ hoạt động kinh doanh và kê khai, nộp thuế theo quy định.

Bước cải tiến bảo đảm công bằng cho người nộp thuế

Trao đổi với Người Đưa Tin về đề xuất này, ông Nguyễn Văn Được - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng, việc chuyển sang phương án đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS trên thu nhập thực tế thay vì tính 2% trên giá bán như hiện nay là một bước đi đúng đắn, cần thiết và phù hợp với nguyên lý của thuế thu nhập cá nhân - tức chỉ khi có thu nhập thực mới phải nộp thuế.

"Việc thu thuế 2% trên giá bán như hiện tại khiến nhiều trường hợp người bán lỗ vẫn phải nộp thuế, gây bất bình. Đề xuất mới là bước cải tiến rất lớn để bảo đảm công bằng cho người nộp thuế", ông Được nói.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng ghi nhận điểm tích cực của đề xuất là cho phép trừ chi phí hợp lý khi tính thu nhập chịu thuế, giúp phản ánh đúng bản chất lợi nhuận thực tế từ giao dịch.

Theo ông Được, đây không phải là cách tính hoàn toàn mới. Việt Nam từng áp dụng trước năm 2015, nhưng do khó khăn trong quản lý, cơ quan thuế buộc phải chuyển sang phương án đánh thuế 2% trên giá bán.

"Hiện nay, với cơ sở dữ liệu, công nghệ và quản lý thuế được cải thiện, việc quay lại cách tính này là khả thi và cần thiết", ông Được nhìn nhận.

Phân tích thêm, ông Nguyễn Văn Được cho rằng, một trong những khó khăn lớn nhất khi áp dụng thuế theo lãi thực tế là chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý, nhất là đối với các giao dịch cũ. Thực tế, trong nhiều năm trước, người mua và người bán thường ghi giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế, giờ đây lại rơi vào thế bất lợi – vì giá vốn thấp, dẫn đến bị tính phần "lợi nhuận" cao không đúng với thực tế, thậm chí "lãi giả nhưng lỗ thật".

"Rất cần có một cơ chế chuyển tiếp, nhân văn và linh hoạt. Với những trường hợp như vậy, Nhà nước nên cho phép người dân chọn phương án thay thế, ví dụ, nộp thuế theo tỉ lệ phần trăm cố định trên giá bán, tùy theo thời gian nắm giữ, giống như trường hợp không xác định được giá vốn", ông Được nói và cho rằng, giải pháp này vừa giảm áp lực, tránh gây thiệt hại cho người dân, vừa thuận tiện cho cơ quan quản lý, nhất là với các giao dịch đã diễn ra từ nhiều năm trước.

Một điểm mới đáng chú ý trong đề xuất là việc áp dụng thuế suất khác nhau tùy theo thời gian nắm giữ BĐS, trong trường hợp không xác định được giá vốn. Theo ông Được, đây là một công cụ hiệu quả để hạn chế đầu cơ, lướt sóng BĐS, dù về lý thuyết, cách tính này làm lệch bản chất của thuế thu nhập.

Tuy nhiên, ông cho rằng cần mở rộng áp dụng cơ chế lũy tiến này ngay cả trong trường hợp xác định được giá vốn nhằm tạo sự công bằng và khuyến khích đầu tư dài hạn.

"Người giữ đất lâu, ví dụ trên 5 hay 10 năm, cần được hưởng mức thuế ưu đãi hơn so với người mua đi bán lại trong ngắn hạn. Dù có lời, nhưng việc giữ tài sản lâu dài là hành vi tích cực, nên được khuyến khích", ông Được nói thêm.

Có chế tài xử phạt nghiêm với hành vi kê khai sai giá

Cũng chia sẻ về đề xuất lần này, PGS.TS Phan Hữu Nghị - Phó Viện trưởng Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS hiện nay là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân, song phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn tồn tại nhiều hạn chế.

Ông Nghị cho biết hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đang được áp dụng theo 2 phương thức. Một là, thuế 2% trên giá trị giao dịch. Theo đó, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị BĐS ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ.

Hai là, thuế 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Phương thức này yêu cầu kê khai rõ ràng giá mua và giá bán để tính thuế trên phần lợi nhuận thực tế.

Ông đánh giá, mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn khiến thị trường BĐS thiếu minh bạch.

Ngược lại, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là đối với các giao dịch BĐS diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua - bán minh bạch như hiện nay.

Ông Nghị cũng cho rằng, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán cũng cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá. Khi đó, các giao dịch BĐS sẽ trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "2 giá" (giá thực tế và giá kê khai), đồng thời giúp Nhà nước thu thuế công bằng hơn.

Một trong những tác động quan trọng của việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế là giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu áp dụng nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty BĐS cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn.