Phía sau niên hạn chung cư là một lần mở hầu bao

VHO - Bàn về thời hạn sử dụng chung cư cũng là bàn về chi phí xây lại, nơi ở trong thời gian chờ đợi và quyền lợi của người đã dành phần lớn tích lũy để mua nhà. Những điều này cần được làm rõ cùng với yêu cầu bảo đảm an toàn công trình.

Tuổi thọ tòa nhà và quyền tài sản

Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18.9 của Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn của công trình trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Việc xử lý khi hết thời hạn cũng phải xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, gồm quyền tiếp tục sử dụng đất để xây lại cùng nghĩa vụ tài chính. Đây là yêu cầu hoàn thiện dự luật, chưa phải một chế độ pháp lý mới đã có hiệu lực. 

Đối với người mua căn hộ, thông tin về niên hạn dễ chạm tới nỗi lo rất cụ thể: tài sản được tích cóp nhiều năm sẽ được bảo vệ thế nào khi tòa nhà xuống cấp? Một câu trả lời thiếu rõ ràng có thể ảnh hưởng đến quyết định mua bán, kế hoạch trả nợ và sự ổn định của cả gia đình.

Điểm cần phân biệt là tuổi thọ của công trình với quyền tài sản của chủ sở hữu. Trong thảo luận về chính sách hồi tháng 8, yêu cầu bảo vệ quyền tài sản đã được nhấn mạnh; hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân đương nhiên mất mọi quyền đối với tài sản. Việc bảo đảm an toàn và phương án cải tạo, xây lại phải được quy định minh bạch. 

Vì thế, không có cơ sở từ thông tin mới này để nói mọi căn hộ sẽ mất quyền sở hữu sau một mốc 50 hay 70 năm. Cách truyền đạt chính sách cần tránh tạo ra sự đồng nhất ấy. Tuy nhiên, giải tỏa lo ngại về quyền tài sản mới là một phần; người dân còn cần biết quyền đó được thực hiện bằng phương án nào.

Khoản tiền nằm ngoài giá mua ban đầu

Một căn hộ phải được bảo trì trong quá trình sử dụng, còn việc tái thiết cả tòa nhà đặt ra bài toán nguồn lực khác. Trong yêu cầu hoàn thiện dự luật, nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi xây dựng lại đã được đề cập. Nhưng từ nguyên tắc đến số tiền từng hộ có thể phải đóng còn cần những quy định và phương án cụ thể.

Ở góc độ thiết kế chính sách, cần tính đến khác biệt lớn về khả năng chi trả. Người đang có thu nhập ổn định có thể chủ động hơn người nghỉ hưu. Gia đình vừa trả xong khoản vay mua nhà có thể chưa tích lũy đủ để tham gia một đợt xây dựng mới. Quyền lợi giống nhau không có nghĩa mọi hộ đều sẵn tiền vào cùng thời điểm.

Bởi vậy, cần làm rõ cách xác định chi phí, phần nguồn lực huy động từ doanh nghiệp và phần nghĩa vụ của cư dân trong từng phương án. Nếu có những cơ chế hỗ trợ hoặc lựa chọn thay thế cho hộ khó khăn, điều kiện tiếp cận cũng phải minh bạch, tránh để quá trình thương lượng kéo dài trong bất định.

Chỗ ở tạm thời là vấn đề không thể tách rời. Trong thời gian xây lại, người dân cần nơi sinh sống, đi làm, đưa con tới trường. Một phương án tính đủ chi phí thi công nhưng chưa giải quyết thời gian chờ và sinh hoạt của cư dân sẽ khó tạo được đồng thuận.

Cũng cần dự liệu tình huống dự án chậm tiến độ. Cam kết thời gian bàn giao phải đi cùng cơ chế giám sát, trách nhiệm khi vi phạm và phương án bảo vệ cư dân. Với gia đình phải rời nhà, mỗi tháng kéo dài đều có thể làm phát sinh thêm chi phí và đảo lộn kế hoạch sống.

Minh bạch từ lúc ký hợp đồng

Trong quá trình hoàn thiện dự thảo, Bộ Xây dựng đã bỏ cách gọi “chung cư có thời hạn” nhằm tránh hiểu nhầm về quyền sở hữu căn hộ. Đề xuất mới xác định thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế và tiếp tục hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại. Những nội dung này vẫn cần được theo dõi trong quá trình xây dựng luật. 

Việc điều chỉnh thuật ngữ là cần thiết, nhưng thông tin dành cho người mua phải đi xa hơn tên gọi. Hồ sơ và hợp đồng nên giúp họ hiểu niên hạn thiết kế, trách nhiệm bảo trì, cách theo dõi chất lượng và nguyên tắc xử lý khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu sử dụng.

Người mua khó tự đánh giá toàn bộ hồ sơ kỹ thuật. Vì vậy, cần có thông tin được giải thích dễ hiểu và có thể kiểm chứng. Khi giao dịch một căn hộ đã qua nhiều năm sử dụng, lịch sử bảo trì và tình trạng công trình cũng cần được coi trọng bên cạnh vị trí, diện tích hay tiện ích.

Trong quá trình lấy ý kiến chính sách, tiếng nói của cư dân chung cư cũ đặc biệt hữu ích. Những vướng mắc về đồng thuận, di chuyển, chỗ ở và chi phí có thể giúp nhận diện sớm tình huống mà câu chữ trong dự luật chưa bao quát hết. Quy định càng sát đời sống, quá trình thực hiện càng bớt tranh chấp.

An cư là một kế hoạch dài hạn. Người dân có thể chấp nhận rằng công trình không tồn tại mãi, nhưng cần một cơ chế đủ rõ để chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo. Niên hạn chỉ thực sự minh bạch khi đi cùng lời giải về quyền lợi, nơi ở và khả năng chi trả, để lúc tòa nhà cần xây lại, cuộc sống của cư dân vẫn có điểm tựa.