“Bịt khoảng trống” nhận tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán

VHO - Sáng 22.8, Quốc hội thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, tập trung kiểm soát dòng tiền của người mua và ngăn tình trạng huy động vốn dưới nhiều hình thức trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Quản lý tiền của người mua theo từng dự án

Tại phiên thảo luận, quan tâm đến vấn đề nguồn tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) bày tỏ thống nhất với báo cáo thẩm tra về yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay các hình thức khác.

Tuy nhiên, theo đại biểu, việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép mới chỉ là một phần của vấn đề. Nội dung cần được xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu dẫn chứng, khi doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỉ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm, đồng thời kiểm soát việc giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ. Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỉ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, cũng tạo ra 1.000 tỉ đồng vốn cho dự án.

“Điều đáng nói là 1.000 người mua không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng, họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự sử dụng để hình thành chính tài sản mình mua hay không”, đại biểu lo ngại.

Dự thảo đã quy định về việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này “cần nhưng chưa đủ”, mà cần nghiên cứu cơ chế quản lý tiền của người mua theo từng dự án.

Đại biểu cho rằng, việc này không đồng nghĩa với phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp, bởi đây vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án. Tuy nhiên, cần có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng nguồn tiền phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.

“Kinh nghiệm từ Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó”, đại biểu Nhân nói.

Thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và mức trần tiền đặt cọc được quy định tại Điều 18 và Điều 19, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) cho biết, khoản 5 Điều 18 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua, thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đại biểu đánh giá việc quy định mức trần đặt cọc 5% là đúng đắn và cần thiết. Bởi trong những năm qua, nhiều chủ đầu tư đã lách luật thông qua các hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc thỏa thuận đăng ký giữ chỗ để thu của người dân từ 30% đến 80% giá trị căn hộ khi dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc mới chỉ là một bãi đất trống.

Tình trạng này dẫn đến hàng nghìn người dân mất trắng tiền khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án bị đình trệ. Để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua, đại biểu Yến Nhi đề nghị bổ sung quy định tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng khoản tiền này đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng), cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Đại biểu đề nghị thống nhất nguyên tắc: mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đồng thời, đại biểu đặc biệt đề nghị “bịt khoảng trống” về việc nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán. Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này là cần thiết, nhưng mới chỉ kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”.

Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Vì vậy, theo đại biểu Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán.

Khi đã đủ điều kiện, mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa ‘đặt cọc’, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nói.