Không nên chỉ trông vào quy mô dự án hay giá bán

Điều quyết định sức sống của tài sản lại nằm ở khả năng khai thác thực tế, năng lực vận hành và mức độ gắn kết với hệ sinh thái điểm đến. Với Gia Lai, yêu cầu ấy càng rõ khi địa phương đang đứng trước cơ hội hình thành một cực tăng trưởng du lịch mới.

Giá trị không nằm trên bảng giá

Bất động sản du lịch từng được nhìn nhận nhiều qua quy mô đầu tư, nguồn cung và triển vọng tăng giá. Khi thị trường bước sang chu kỳ phát triển mới, cách tiếp cận ấy đang bộc lộ những giới hạn.

Một tài sản có thể được đầu tư với quy mô lớn, sở hữu vị trí thuận lợi nhưng nếu thiếu khách, thiếu sản phẩm dịch vụ và không có năng lực vận hành hiệu quả thì giá trị du lịch khó được chuyển hóa thành hiệu quả kinh doanh bền vững.

Những trao đổi tại Hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác”, tổ chức tại Quy Nhơn, tỉnh Gia Lai mới đây, gợi mở một vấn đề đáng được nhìn nhận rộng hơn đối với thị trường bất động sản du lịch hiện nay. Đó là sự cần thiết phải thay đổi cách xác định giá trị của một tài sản du lịch.

Theo Phó Cục trưởng Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam Nguyễn Thị Hoa Mai, trong xu hướng phát triển du lịch 10 năm tới, gia tăng giá trị, phát triển bền vững và nâng cao khả năng chống chịu trước biến động là những định hướng quan trọng.

Hiệu quả đầu tư không thể chỉ nhìn qua số lượng công trình hay quy mô cơ sở lưu trú, mà cần đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu của du khách và tạo ra giá trị thực chất từ tài sản đã đầu tư.

Đây là điểm thay đổi quan trọng trong tư duy phát triển. Một dự án bất động sản du lịch chỉ thực sự có sức sống khi tài sản được đưa vào khai thác hiệu quả, tạo ra dòng khách ổn định, hình thành doanh thu từ hoạt động du lịch và góp phần làm phong phú trải nghiệm tại điểm đến.

Nói cách khác, giá bán có thể phản ánh kỳ vọng của thị trường ở một thời điểm, nhưng khả năng khai thác mới quyết định sức bền của giá trị tài sản.

Không thể xây thêm bất động sản nếu điểm đến chưa đủ sức hút

Với bất động sản du lịch, công trình không thể tách khỏi điểm đến. Một khu nghỉ dưỡng, khu căn hộ du lịch hay tổ hợp dịch vụ dù được đầu tư bài bản vẫn cần một hệ sinh thái đủ sức tạo dòng khách và giữ chân du khách.

Đây cũng là lý do phát triển bất động sản du lịch trong chu kỳ mới không nên được hiểu một cách giản đơn là mở rộng không gian xây dựng hay gia tăng nguồn cung.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai Lê Đăng Tuấn, yêu cầu đặt ra là kiến tạo những điểm đến có giá trị và bản sắc.

Định hướng của Gia Lai được ông khái quát qua sự thay đổi từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế, từ những dự án riêng lẻ sang hệ sinh thái du lịch đồng bộ, đồng thời gắn khai thác tài nguyên với bảo tồn thiên nhiên và văn hóa bản địa.

Cách tiếp cận này đặc biệt có ý nghĩa với Gia Lai, địa phương sở hữu không gian kết nối giữa biển Quy Nhơn và cao nguyên Pleiku, đồng thời đang định hướng phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và xây dựng cực tăng trưởng du lịch mới của khu vực duyên hải miền Trung.

Nếu bất động sản chỉ được phát triển như những sản phẩm riêng, sức hấp dẫn của từng dự án sẽ khó vượt ra ngoài phạm vi của chính dự án đó.

Ngược lại, khi được đặt trong hệ sinh thái điểm đến, bất động sản có thể hỗ trợ lưu trú, dịch vụ, trải nghiệm, vui chơi giải trí và các hoạt động kinh tế khác, qua đó tạo thêm lý do để du khách ở lại lâu hơn.

Đó cũng là cơ sở để nhìn lại khái niệm “giá trị” của bất động sản du lịch. Giá trị không chỉ được tạo ra tại thời điểm giao dịch tài sản mà còn được hình thành trong suốt quá trình vận hành.

Bài toán lớn hơn sau khi dự án hoàn thành

Một trong những vấn đề cần được quan tâm trong chu kỳ mới là năng lực quản trị và vận hành. Xây dựng xong một dự án chưa đồng nghĩa với việc đã tạo ra một sản phẩm du lịch hoàn chỉnh.

Phó Cục trưởng Nguyễn Thị Hoa Mai nhấn mạnh yêu cầu chú trọng năng lực quản lý, quản trị và vận hành sản phẩm du lịch để chuyển hóa lợi thế của điểm đến và giá trị tài sản thành hiệu quả kinh doanh bền vững.

Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch. Năng lực đầu tư cần song hành với năng lực tổ chức khai thác.

Chất lượng công trình phải được nối tiếp bằng chất lượng dịch vụ; sản phẩm lưu trú cần được kết nối với các trải nghiệm tại điểm đến; dự án phải vận hành trong mối quan hệ với hạ tầng, thị trường khách và đặc trưng tài nguyên của địa phương.

Nếu thiếu khâu vận hành, bất động sản du lịch rất dễ rơi vào tình trạng tài sản được xây dựng nhưng công năng du lịch chưa được phát huy đầy đủ.

Bởi vậy, những yêu cầu về chất lượng công trình, chất lượng dịch vụ, sự phù hợp với quy hoạch, kết nối giữa dự án với hệ sinh thái điểm đến và hiệu quả sử dụng tài nguyên cần được đặt trong cùng một bài toán.

Gia Lai cần những sản phẩm có sức sống

Đối với Gia Lai, câu chuyện không dừng ở việc thu hút thêm dự án bất động sản du lịch. Quan trọng hơn là lựa chọn và phát triển những sản phẩm phù hợp với lợi thế từng khu vực, nhu cầu thị trường, khả năng kết nối hạ tầng và sức chịu tải của môi trường.

Một điểm đến có sức cạnh tranh không thể chỉ dựa vào số lượng cơ sở lưu trú hay quy mô vốn đầu tư. Sức hấp dẫn còn được tạo bởi trải nghiệm, bản sắc, chất lượng dịch vụ, khả năng giữ chân du khách và mức độ tham gia của cộng đồng địa phương.

Quan điểm của lãnh đạo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng giá trị của điểm đến gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu du khách, lợi ích của cộng đồng dân cư và trách nhiệm bảo tồn những giá trị vốn có.

Với Gia Lai, đây là hướng tiếp cận có thể mở ra dư địa mới cho bất động sản du lịch. Những sản phẩm dựa trên đặc trưng tài nguyên, văn hóa bản địa và nhu cầu trải nghiệm sẽ có nhiều cơ hội tạo khác biệt hơn so với việc phát triển những mô hình thiếu liên hệ với đặc điểm của địa phương.

Khi bản sắc được đưa vào sản phẩm, tài nguyên được khai thác có trách nhiệm và hoạt động du lịch được tổ chức chuyên nghiệp, bất động sản không còn là phần tách biệt khỏi điểm đến. Nó trở thành một thành tố của hệ sinh thái du lịch, cùng tạo ra giá trị cho du khách, doanh nghiệp và cộng đồng.

Chuyển từ “bán kỳ vọng” sang “tạo giá trị lâu dài”

Chu kỳ mới của bất động sản du lịch đòi hỏi một cách nhìn khác về hiệu quả đầu tư. Thị trường cần chuyển từ tư duy chạy theo số lượng và giá bán sang chú trọng giá trị khai thác thực chất, khả năng vận hành và sức sống lâu dài của sản phẩm.

Đây cũng là nền tảng để thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn. Khi hiệu quả khai thác trở thành tiêu chí quan trọng, doanh nghiệp sẽ phải quan tâm nhiều hơn tới chất lượng sản phẩm, dịch vụ, quản trị, thị trường khách và khả năng kết nối với điểm đến.

Nhà đầu tư cũng có thêm cơ sở để đánh giá tài sản dựa trên năng lực tạo ra giá trị thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Với địa phương, cách tiếp cận ấy giúp bài toán phát triển bất động sản du lịch gắn chặt hơn với quy hoạch, hạ tầng, tài nguyên và cộng đồng.

Gia Lai có cơ hội hình thành những sản phẩm du lịch có bản sắc, nâng cao thời gian lưu trú và hiệu quả chi tiêu của du khách, đồng thời mở rộng không gian phát triển cho kinh tế đêm, kinh tế xanh và các hoạt động dịch vụ bổ trợ.

Những định hướng này cũng được đặt ra tại hội thảo như những yếu tố cần thiết để nâng cao hiệu quả khai thác bất động sản du lịch và sức cạnh tranh của điểm đến.

Sau cùng, một thị trường bất động sản du lịch khỏe mạnh không được quyết định bởi việc có bao nhiêu công trình được xây dựng hay giá bán được đẩy lên mức nào.

Sức bền của thị trường được tạo nên khi tài sản thực sự được khai thác, điểm đến thực sự có sức hút, doanh nghiệp có năng lực vận hành và cộng đồng địa phương được hưởng lợi từ quá trình phát triển.

Với Gia Lai, đó cũng là con đường để bất động sản du lịch phát triển cùng điểm đến, tạo ra giá trị kinh tế nhưng vẫn giữ được tài nguyên, cảnh quan và bản sắc văn hóa địa phương.