Đề xuất đô thị nén 108ha ở Hàng Xanh: Hơn 15.000 người có thể chịu tác động ra sao?

108,4ha quanh hai ga metro được đưa vào nghiên cứu

Khu vực Hàng Xanh có vị trí giao thông quan trọng, kết nối các trục Điện Biên Phủ, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Đinh Bộ Lĩnh và Nguyễn Xí. Đây cũng là khu vực đô thị hình thành lâu năm, mật độ dân cư và hoạt động kinh doanh cao.

Theo đề xuất của Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII), phạm vi nghiên cứu ý tưởng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tại Hàng Xanh rộng khoảng 108,4ha, tập trung quanh hai ga metro ngầm dự kiến: ga C18 tại ngã năm Đài Liệt Sỹ và ga C19 tại ngã ba Bạch Đằng - Xô Viết Nghệ Tĩnh.

Ngày 2.11, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM có phản hồi về đề xuất này, thống nhất tiếp nhận kết quả nghiên cứu ý tưởng do CII tài trợ làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác quy hoạch. Các nội dung đề xuất sẽ được xem xét, tiếp thu có chọn lọc trong quá trình rà soát, xác định ranh giới quy hoạch TOD quanh các nhà ga.

Theo Nghị quyết số 56/2026/NQ-HĐND của HĐND TP.HCM, phạm vi nghiên cứu quy hoạch khu vực TOD được xác định tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước nhà ga hoặc depot đường sắt đô thị. Ranh giới cụ thể phải căn cứ điều kiện thực tế, hiện trạng dân cư, công trình, mạng lưới đường sá và khả năng tiếp cận giao thông công cộng.

Phạm vi 108,4ha hiện được CII đề xuất nghiên cứu ý tưởng TOD, chưa phải ranh giới thu hồi đất. Sau khi rà soát quy hoạch, TP.HCM sẽ xác định cụ thể khu vực phát triển, chỉ tiêu sử dụng đất và phạm vi cần giải phóng mặt bằng.

Hơn 15.100 người và bài toán tái định cư, sinh kế

Con số hơn 15.100 người chịu ảnh hưởng xuất phát từ báo cáo khảo sát trước đây của CII về phương án cải tạo hạ tầng, chỉnh trang đô thị khu vực Hàng Xanh. Theo số liệu doanh nghiệp công bố tháng 3.2025, phương án này dự kiến thu hồi khoảng 500.642m2 đất, tương đương hơn 50ha, liên quan 4.134 hộ với khoảng 15.101 người.

Trong diện tích dự kiến thu hồi có khoảng 282.029m2 đất thổ cư, phần còn lại gồm đất giao thông, cây xanh, kênh rạch và đất chuyên dùng. Khu vực cũng có nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật như đường ống cấp nước, lưới điện và cáp viễn thông.

Đây là số liệu của phương án nghiên cứu trước đây, không phải thống kê số hộ bị ảnh hưởng trong phạm vi 108,4ha đang được nghiên cứu. Hiện chưa có con số chính thức xác định số hộ phải di dời, diện tích đất thu hồi hay quy mô tái định cư đối với đề xuất mới.

Dù vậy, với đặc điểm dân cư đông đúc, nhà ở xen kẽ cơ sở kinh doanh và công trình dịch vụ, việc tái cấu trúc khu vực Hàng Xanh chắc chắn đặt ra nhiều vấn đề cần tính toán. Tác động không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở mà còn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, việc làm, khả năng tiếp cận dịch vụ và các mối liên kết cộng đồng đã hình thành qua nhiều năm.

Đối với những hộ thuộc diện thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ tác động trực tiếp đến điều kiện sống sau di dời. Trong khi đó, các hộ kinh doanh nhỏ, người thuê nhà và lao động làm việc tại khu vực cũng có thể chịu ảnh hưởng khi mặt bằng kinh doanh, giao thông và hoạt động dịch vụ thay đổi.

Theo các nhà chuyên môn, quy hoạch cần tính toán cụ thể số hộ phải di dời, quỹ nhà tái định cư và khoảng cách từ nơi ở mới đến nơi làm việc, trường học. Với khu dân cư lâu năm như Hàng Xanh, việc di dời không chỉ liên quan đến chỗ ở mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sinh kế và đời sống của người dân.

Đô thị nén phải đi cùng chất lượng sống

TOD là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, lấy nhà ga metro hoặc đầu mối vận tải công cộng làm trung tâm. Trong phạm vi đi bộ thuận tiện quanh nhà ga, các chức năng nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn hóa và tiện ích công cộng được bố trí đan xen, nhằm giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Tại Hàng Xanh, mô hình này được kỳ vọng góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các ga metro, cải thiện khả năng kết nối giao thông và tổ chức lại không gian đô thị. Hai ga C18 và C19 nếu được triển khai sẽ tạo thêm đầu mối kết nối khu vực với tuyến đường sắt đô thị Thủ Dầu Một - Tao Đàn, tuyến metro kết nối khu vực Bình Dương với trung tâm TP.HCM.

Tuy nhiên, theo các nhà chuyên môn, đô thị nén không đơn thuần là tăng mật độ xây dựng hay phát triển các công trình cao tầng. Việc gia tăng dân số và hoạt động thương mại quanh nhà ga phải đi cùng năng lực đáp ứng của hệ thống giao thông, trường học, cơ sở y tế, công viên, không gian công cộng, cấp thoát nước và các hạ tầng thiết yếu khác.

Với một khu vực đã có mật độ dân cư cao như Hàng Xanh, yêu cầu này càng quan trọng. Nếu chỉ tập trung phát triển nhà ở, thương mại mà không giải quyết đồng bộ hạ tầng xã hội, áp lực lên giao thông và môi trường đô thị có thể tiếp tục gia tăng.

Một vấn đề khác là bảo đảm quyền lợi của người dân trong quá trình chỉnh trang. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được thực hiện công khai, minh bạch, đúng quy định; đồng thời tính đến đặc điểm sinh kế của từng nhóm dân cư. Với các hộ kinh doanh nhỏ, việc di dời không chỉ là chuyển đổi địa điểm mà còn liên quan đến nguồn thu nhập và mạng lưới khách hàng đã gây dựng.

Đề xuất TOD tại Hàng Xanh mở ra hướng nghiên cứu tổ chức lại không gian đô thị gắn với metro, nhưng hiệu quả không chỉ nằm ở quy mô đầu tư hay giá trị quỹ đất được khai thác. Điều người dân quan tâm là giao thông có thuận tiện hơn, môi trường sống có được cải thiện và quyền lợi có được bảo đảm khi khu vực thay đổi diện mạo. Đây cũng là những tiêu chí quan trọng để đánh giá chất lượng của một dự án chỉnh trang đô thị.