Toàn cảnh quy hoạch sông Hồng mới nhất 2026: Biến động giá trong khu vực

VHO - Trục sông Hồng đã có quyết định phê duyệt ở cấp phân khu tỷ lệ 1/5.000 từ tháng 3.2022. Bản điều chỉnh tổng thể vẫn đang trong quá trình lập, còn quy hoạch chi tiết 1/500, cấp cho biết từng thửa đất được làm gì, thì chưa được duyệt.

Quy hoạch sông Hồng: đã công bố gì, chưa công bố gì?

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, duyệt tại Quyết định 1045/QĐ-UBND ngày 25.3.2022 (tỷ lệ 1/5.000), xác định dải đất hai bên sông từ cầu Hồng Hà tới cầu Mễ Sở - khoảng 10.996 ha, 55 phường xã theo địa giới cũ - dùng vào mục đích gì: không gian thoát lũ, hành lang xanh, hạ tầng và dân cư.

Đây là đồ án quản lý không gian, khác Dự án cảnh quan sông Hồng mới nhất hay Quy hoạch đại lộ cảnh quan sông Hồng mới nhất - một khoản đầu tư có vốn và tiến độ riêng, nhiều người tìm nhà đất ven sông hay nhầm hai khái niệm này làm một.

Cấp quy hoạch	Trả lời được câu hỏi gì	Trạng thái tới 11,8.2026
Quy hoạch chung toàn thành phố	Sông Hồng giữ vai trò gì trong cấu trúc phát triển của Hà Nội	Đã phê duyệt
Quy hoạch phân khu 1/5.000 hai bên sông	Cả dải đất chia thành những khu chức năng nào	Đã phê duyệt năm 2022, đang điều chỉnh tổng thể
Quy hoạch chi tiết 1/500	Thửa đất cụ thể thuộc chức năng gì, đường chạy tới đâu, xây quy mô nào	Chưa phê duyệt

Nói ngắn gọn: Bản đồ quy hoạch sông Hồng mới nhất 1/5000 đã có quyết định từ 2022 và vẫn là căn cứ chi tiết nhất hiện có; cấp chi tiết 1/500 - cho biết một thửa đất cụ thể được xây gì - chưa có quyết định nào. Bản phân khu 2022 đang được điều chỉnh tổng thể vì quy hoạch chung Thủ đô mà nó dựa vào (ban hành 2011) đã đổi hai lần, gần nhất là Quyết định 2512/QĐ-UBND tháng 5/2026 - đây là bước rà soát kỹ thuật bắt buộc, không phải dấu hiệu đồ án 2022 mất hiệu lực.

Lớp Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm ở đoạn sông Hồng chảy qua khu vực trung tâm, thấy rõ dải hành lang xanh hai bên sông. Ghi nhận trên hệ thống ngày 11.08.2026

Cách theo dõi cập nhật quy hoạch sông Hồng từ nguồn chính thống

Vì đồ án đang được điều chỉnh, thông tin sẽ thay đổi theo từng bước thủ tục. Năm việc dưới đây bám các kênh do cơ quan nhà nước vận hành, xếp từ cách tra nhanh tới cách lấy được câu trả lời cho một lô đất cụ thể.

Bước 1. Mở cổng thông tin quy hoạch của thành phố tại quyhoach.hanoi.gov.vn, chọn lớp dữ liệu ở khung bên trái rồi bấm vào ô quy hoạch cần xem. Kết quả hiện ở khung Thông tin chi tiết.

Theo ghi nhận ở thời điểm tháng 8.2026, cổng tự ghi trạng thái đang vận hành thử nghiệm, và danh sách lớp dữ liệu chỉ có một lớp là Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Cổng chưa có lớp phân khu đô thị sông Hồng, nên thứ hiện lên khi bấm vào bản đồ là chức năng theo quy hoạch tổng thể.

Khung Thông tin chi tiết của một ô chức năng ven sông trên cổng quy hoạch thành phố Hà Nội. Kết quả trả về gồm tên chức năng, lớp dữ liệu, loại dữ liệu và thông tin hành chính tới cấp tỉnh thành.

Khung kết quả gồm bốn dòng: tên chức năng, lớp dữ liệu, loại dữ liệu và thông tin hành chính tới cấp tỉnh thành. Cổng không trả về số tờ, số thửa, diện tích lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao, và không hiển thị tên phường xã.

Bước 2. Theo dõi mục Quy hoạch phân khu đô thị trên Cổng thông tin điện tử thành phố Hà Nội, tại địa chỉ hanoi.gov.vn/quy-hoach-phan-khu-do-thi. Đây là nơi thành phố đăng các quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu kèm số hiệu và ngày ký, nên khi bản điều chỉnh của đồ án sông Hồng được duyệt thì tin sẽ xuất hiện ở đây. Theo ghi nhận ngày 11.8.2026, mục này chưa có tin nào về sông Hồng.

Bước 3. Xem thêm mục Tin tức, sự kiện trên trang của Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, tại địa chỉ vqh.hanoi.gov.vn. Đây là đơn vị tham gia lập đồ án. Trang đăng tin và bài về tiến độ quy hoạch chứ không phải nơi lưu văn bản, nên dùng để nắm diễn biến sớm rồi đối chiếu lại với quyết định trên cổng thành phố.

Bước 4. Chờ thông báo lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án điều chỉnh. Đây là bước bắt buộc trước khi phê duyệt, và là lúc bản vẽ được trưng bày để xem trực tiếp.

Bước 5. Gửi văn bản đề nghị cung cấp thông tin về quy hoạch nếu cần câu trả lời cho một lô đất cụ thể. Bộ Xây dựng công bố thủ tục này tại Quyết định 898/QĐ-BXD ngày 9.6.2026, mẫu đơn nằm ở Phụ lục III Thông tư 24/2026/TT-BXD ngày 20.5.2026.

Hồ sơ gồm một bộ văn bản đề nghị ghi rõ vị trí lô đất và nội dung cần cung cấp, nộp trực tuyến, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tiếp tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh hoặc cấp xã. Thời hạn giải quyết không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu, không thu phí và lệ phí.

Kết quả nhận về là văn bản cung cấp thông tin về vị trí, địa điểm lô đất và các nội dung khác liên quan đến quy hoạch. Đồ án phân khu sông Hồng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, nên cơ quan giải quyết là cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố.

Dữ liệu bản đồ trực tuyến là công cụ tra cứu và đối chiếu, không thay cho kết luận pháp lý về chỉ giới, mật độ hay khả năng xây dựng của một thửa đất.

Cảnh báo về các bản đồ quy hoạch sông Hồng chưa được chứng thực

Khoảng trống giữa đồ án duyệt năm 2022 và bản điều chỉnh chưa công bố là nơi các bản đồ không rõ nguồn gốc lan truyền mạnh nhất. Chúng thường được giới thiệu là bản mới nhất, đôi khi kèm cả nhãn 1/500, trong khi cấp quy hoạch đó chưa được duyệt.

Một số tiêu chí để giúp tự kiểm duyệt gồm tên miền có địa chỉ đuôi gov.vn thuộc cơ quan nhà nước, văn bản nêu rõ tên đồ án, số quyết định và ngày phê duyệt, tra cứu không mất phí.

Việc đưa thông tin quy hoạch sai cũng có chế tài. Theo quy định hiện hành về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư, hành vi cố ý cung cấp sai thông tin về quy hoạch bị phạt 100 tới 150 triệu đồng với tổ chức và 50 tới 75 triệu đồng với cá nhân, kèm buộc đính chính. Với thông tin sai chia sẻ trên mạng xã hội, mức phạt theo quy định hiện hành là 20 tới 30 triệu đồng, và 30 tới 50 triệu đồng nếu gây hoang mang trong nhân dân hoặc gây thiệt hại.

Các khu vực ven sông Hồng đang được quan tâm

Đồ án trải qua 13 quận huyện cũ, nhưng quan tâm của người mua tập trung ở các khu vực có địa bàn giáp sông dài và hạ tầng kết nối rõ ràng.

Long Biên nằm trọn bờ tả, còn nhiều dư địa phát triển. Địa bàn quận Long Biên cũ nay có các phường Long Biên, Bồ Đề và Bát Tràng, cả ba thuộc danh sách 16 xã phường của dự án. Đây là khu vực dẫn đầu mức tăng giá trong bảng bên dưới, người tìm mua thường xem song song bán đất Long Biên với bán nhà riêng Long Biên.

Tây Hồ ở bờ hữu, nằm trên trục không gian văn hóa cảnh quan Hồ Tây tới Cổ Loa mà đồ án xác định. Địa bàn quận Tây Hồ cũ nay gồm phường Tây Hồ và Phú Thượng, cùng thuộc phạm vi dự án. Mặt bằng giá thuộc nhóm cao nhất thành phố, nên nhu cầu tra bán nhà riêng Tây Hồ lớn hơn nhu cầu tìm đất.

Hoàn Kiếm có đoạn giáp sông ngắn, quỹ đất trống gần như không còn. Địa bàn quận Hoàn Kiếm cũ nay gồm phường Hoàn Kiếm và Cửa Nam, nhu cầu tập trung ở nhà đất bán Hoàn Kiếm dạng nhà phố.

Đông Anh ở bờ tả phía Bắc sông, nền giá thấp nhất nhóm khảo sát. Địa bàn huyện Đông Anh cũ nay gồm các xã Đông Anh, Thiên Lộc, Vĩnh Thanh và một số xã khác, ba xã vừa nêu thuộc phạm vi dự án, và bán đất Đông Anh được tra cứu nhiều nhờ nguồn hàng dồi dào.

Bắc Từ Liêm ở đầu tuyến phía Tây Bắc, bờ hữu, với phường Thượng Cát và Đông Ngạc thuộc phạm vi dự án. Khu vực có mặt bằng giá trung bình và tốc độ tăng cao thứ hai trong bảng, nên bán đất Bắc Từ Liêm được quan tâm rõ rệt.

Đoạn sông Hồng chảy qua khu vực Tây Hồ, Hoàn Kiếm và Long Biên trên lớp Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Dải màu dọc hai bên sông là các ô chức năng cây xanh và mặt nước. Ảnh chụp giao diện và dữ liệu có thể được cập nhật theo thời gian.

Biến động giá rao bán tại các khu vực ven sông Hồng

Bảng dưới lấy từ biểu đồ lịch sử giá trên trang danh mục Batdongsan.com.vn, kỳ tháng 7.2025 đến tháng 7.2026. Số liệu đang gom theo địa bàn quận huyện cũ.

Khu vực	Giá Đất T7/25	Giá Đất T7/26	Biến động	Giá Nhà riêng T7/25	Giá Nhà riêng T7/26	Biến động
Long Biên	168,3	223,3	+32,7%	213,0	257,6	+20,9%
Bắc Từ Liêm	172,5	217,8	+26,3%	205,1	236,7	+15,4%
Tây Hồ	287,6	322,0	+12,0%	272,9	315,6	+15,6%
Đông Anh	90,4	103,0	+13,9%	100,8	114,3	+13,4%

Đơn vị triệu đồng/m². Dữ liệu giá được tổng hợp và xử lý từ các tin đăng trên trang Batdongsan.com.vn. Bạn hãy lưu ý về tin đăng nằm ngoài khoảng giá chúng tôi gợi ý và xác minh thêm thông tin trước khi giao dịch.

Điểm đáng chú ý nhất là việc công bố quy hoạch không tự động đẩy giá bất động sản. Tây Hồ có mức giá đất cao nhất trong bốn khu vực, 322 triệu đồng/m², và nằm trọn trong hành lang đồ án với hai phường thuộc phạm vi dự án, nhưng lại tăng thấp nhất, chỉ 12,0%. Mặt bằng giá đã cao nên phần tăng thêm còn lại ít, bất kể định hướng quy hoạch thuận lợi tới đâu.

Ở chiều ngược lại, Long Biên tăng 32,7% ở loại đất, gần gấp ba Tây Hồ, trong khi nền giá kỳ đầu chỉ bằng khoảng 58% Tây Hồ. Bắc Từ Liêm theo sát với 26,3%. Hai khu vực này còn quỹ đất, hạ tầng đang được đầu tư và giá chưa chạm ngưỡng vùng trung tâm.

Chênh lệch giữa hai loại hình cũng đảo chiều theo khu vực. Ở Long Biên, Bắc Từ Liêm và Tây Hồ, giá nhà riêng cao hơn giá đất và tăng chậm hơn đất, còn ở Đông Anh hai loại hình đi gần cùng nhịp. Riêng Hoàn Kiếm không đủ nguồn tin đăng loại đất để vào bảng, thời điểm trích chỉ có 20 tin đăng nên biểu đồ chuyển sang mốc theo quý, không so sánh cùng đơn vị thời gian với bốn khu vực còn lại.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch sông Hồng đã được phê duyệt chưa?

Ở cấp phân khu tỷ lệ 1/5.000 thì đã, tại Quyết định 1045/QĐ-UBND ngày 25.32022 của UBND thành phố Hà Nội. Bản điều chỉnh tổng thể vẫn đang lập và chưa được phê duyệt tính đến 11/08/2026.

Bản đồ quy hoạch sông Hồng tỷ lệ 1/500 có chưa?

Chưa có. Bản đồ nào tự nhận là quy hoạch 1/500 khu vực này cần được đối chiếu với số quyết định cụ thể.

Nhà đất ngoài đê sông Hồng có bị giải tỏa không?

Tới thời điểm ghi nhận, chưa có ranh giới thu hồi, danh sách hộ dân hay mức đền bù nào được công bố, phương án tái định cư đang được thành phố xây dựng.

Bản đồ quy hoạch sông Hồng trên mạng có đáng tin không?

Cần kiểm bốn thứ: tên miền có thuộc gov.vn, có nêu tên đồ án kèm số quyết định và ngày, có thu phí tra cứu cơ bản không, và có kênh phản ánh dữ liệu sai không.

Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng có phải là quy hoạch sông Hồng?

Không. Đó là dự án đầu tư, còn quy hoạch sông Hồng là đồ án tổ chức không gian.

Quy hoạch phân khu 1/5.000 khác quy hoạch chi tiết 1/500 ở đâu?

Phân khu 1/5.000 chia một khu vực rộng thành các khu chức năng. Chi tiết 1/500 mới xuống tới ranh từng lô đất, chỉ giới đường và chỉ tiêu xây dựng.

Tra cứu quy hoạch sông Hồng ở đâu là chính thống?

Ba kênh do cơ quan nhà nước vận hành là cổng thông tin quy hoạch thành phố Hà Nội, Cổng thông tin điện tử thành phố Hà Nội và trang của Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội. Với một lô đất cụ thể, có thể gửi văn bản đề nghị cung cấp thông tin về quy hoạch, thời hạn trả lời không quá 3 ngày làm việc và không thu phí.

Trạng thái pháp lý của quy hoạch sông Hồng tính đến tháng 8.2026 gọn trong ba câu. Đồ án phân khu 1/5.000 đã có quyết định phê duyệt từ năm 2022 và vẫn là căn cứ chi tiết nhất hiện có. Bản điều chỉnh tổng thể đang lập, chưa lấy ý kiến cộng đồng và chưa được phê duyệt. Quy hoạch chi tiết 1/500 chưa có.

Tham khảo thêm danh mục nhà đất bán Long Biên và nhà đất bán Đông Anh để so mặt bằng giá và theo dõi biến động thị trường.