Bất động sản Hà Nội và TP.HCM: Dòng tiền đang chảy mạnh vào đâu?

VHO - Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, khi dòng tiền không còn đổ ồ ạt vào các cơn sốt đất ngắn hạn mà chuyển sang những phân khúc có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng giữ tài sản dài hạn.

Điểm đáng chú ý là hai đầu tàu kinh tế của cả nước đang xuất hiện hai sắc thái phát triển trái ngược nhưng cùng phản ánh xu hướng “lọc” mạnh của thị trường sau giai đoạn tăng nóng.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới bùng nổ với khoảng 35.000 căn dự kiến ra thị trường trong năm nay. Tuy nhiên, phần lớn nguồn hàng lại thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến giá sơ cấp trung bình bị đẩy lên mức 90-100 triệu đồng/m².

Sự thay đổi rõ nhất nằm ở tâm lý người mua. Nếu trước đây nhà liền thổ luôn được xem là “kênh trú ẩn” truyền thống của người Hà Nội, thì nay dòng tiền đang dịch chuyển mạnh sang các đại đô thị và khu căn hộ cao cấp phía Đông, phía Tây Thủ đô.

Các dự án có quy hoạch đồng bộ, tiện ích khép kín, tích hợp trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại đang trở thành lựa chọn ưu tiên, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và tầng lớp trung lưu mới nổi.

Song song với căn hộ, phân khúc đất nền và nhà liền thổ quanh các trục Vành đai 3.5, Vành đai 4 như Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức tiếp tục tăng nhiệt nhờ kỳ vọng hạ tầng. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá 20-25% chỉ trong thời gian ngắn khi các dự án giao thông lớn được triển khai thực tế.

Trong khi đó, TP.HCM lại bước vào chu kỳ khan hiếm nguồn cung rõ rệt. Lượng căn hộ mới dự kiến chỉ bằng khoảng một nửa Hà Nội, nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở mức rất cao, trung bình khoảng 111 triệu đồng/m2.

Sự thiếu hụt sản phẩm khiến thị trường phía Nam bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn bao giờ hết. Người mua hiện ưu tiên tuyệt đối yếu tố pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà phố diện tích nhỏ trong nội đô TP.HCM lại trở thành “hàng hiếm”. Những căn nhà từ 30-40m2, nằm trong hẻm xe hơi, giá khoảng 5-7 tỷ đồng đang có thanh khoản tốt nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa có thể khai thác cho thuê tạo dòng tiền ổn định.

Diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy bất động sản đang phản ánh khá rõ trạng thái của nền kinh tế nói chung: dòng tiền ngày càng thận trọng, ưu tiên tài sản an toàn và có giá trị sử dụng thực thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Sau giai đoạn tín dụng bị siết chặt và thị trường trải qua quá trình thanh lọc mạnh, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hạ tầng thật, tiến độ thật và pháp lý thật. Những khu vực có dự án giao thông lớn, metro, đường vành đai hay cao tốc triển khai thực tế đang trở thành “thỏi nam châm” hút dòng tiền.

Giới chuyên gia nhận định thị trường hiện không còn nhiều “đất diễn” cho hoạt động lướt sóng. Thay vào đó, xu hướng giữ tài sản dài hạn, khai thác dòng tiền ổn định và lựa chọn bất động sản gắn với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong những năm tới.