Bảng giá đất TP.HCM bị cho là quá cao: Thực tế ra sao và đâu là hướng xây dựng mới?

VHO - Những tranh luận xoay quanh bảng giá đất tại TP.HCM đang nóng lên khi mức giá hiện hành bị đánh giá là vượt xa khả năng chi trả của người dân và gây khó cho công tác quản lý. Cùng lúc, thành phố chuẩn bị xây dựng bảng giá đất đầu tiên sau sáp nhập, mở ra những câu hỏi lớn về phương pháp định giá và vai trò của hệ số K trong giai đoạn mới.

Bảng giá đất TP.HCM bị cho là quá cao: Thực tế ra sao?

Từ cuối năm 2024, TP.HCM (cũ) áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 79/2024. Chỉ sau một thời gian ngắn, mức giá mới đã trở thành tâm điểm tranh cãi vì bị đánh giá là vượt xa các bảng giá trước đây.

Tại trục Nguyễn Huệ - Lê Lợi - Đồng Khởi (quận 1), giá đất được xác định ở mức 687,2 triệu đồng/m², cao gấp bốn lần so với giai đoạn cũ và bỏ xa mức tăng của nhiều địa phương khác.

Điều đáng chú ý là sự tăng giá không chỉ xuất hiện ở khu vực trung tâm. Bình Dương (cũ) ghi nhận mức tăng gần 38% ở các tuyến đường loại 1; Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) tăng 20 - 30%, đưa giá đất khu vực Thùy Vân, Ba Cu, Đồ Chiểu lên 78 triệu đồng/m². Mức tăng liên tiếp ở cả ba địa phương trước sáp nhập khiến nhiều người lo ngại rằng bảng giá đất của thành phố mới sẽ tăng theo mặt bằng chung đang bị đẩy lên.

Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (IEEr), điểm nghẽn nằm ở cách thức xác định giá đất thời gian qua: lấy giá thị trường làm giá gốc, sau đó tiếp tục nhân hệ số K. Phương pháp này đã làm giá đất bị “khuếch đại” theo cấp số nhân, kéo theo hàng loạt hệ lụy. TS. Phạm Viết Thuận - Viện trưởng IEEr nhấn mạnh, việc định giá như vậy không phản ánh đúng tinh thần khoa học của hệ số K và đi ngược lại định hướng của Bộ Chính trị.

Cần gỡ “nút thắt” bảng giá đất: Nhiều địa phương đang đứng trước áp lực điều chỉnh

VHO - Sáng 3.7, tại cuộc họp báo thường kỳ 6 tháng đầu năm do Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức, nhiều vấn đề liên quan đến quản lý, điều hành giá đất đã được đặt ra.

Những con số kinh tế - xã hội càng làm rõ hơn mức độ “vênh” giữa giá đất và khả năng chi trả. Hiện thu nhập bình quân quốc gia chỉ khoảng 8,2 triệu đồng/tháng, trong khi một căn hộ nhà ở xã hội hai phòng ngủ hiện có giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Như vậy, người lao động phổ thông phải tích lũy tới gần 40 năm mới có thể mua được nhà, đây là một nghịch lý phản ánh sự mất cân đối giữa giá đất và thu nhập.

Đối với doanh nghiệp, bảng giá đất cao khiến nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và kéo dài thời gian hoàn tất thủ tục. Một số hồ sơ định giá đất phải chờ nhiều tháng, thậm chí có rủi ro sai sót dẫn đến trách nhiệm hình sự. Điều này đã từng xảy ra tại nhiều địa phương. Ngay cả cơ quan nhà nước cũng thừa nhận gặp khó trong xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất do bảng giá quá cao và thiếu sự ổn định.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia lo ngại rằng nếu thành phố tiếp tục dùng bảng giá theo Quyết định 79/2024 làm nền tảng, rồi nhân hệ số K theo Luật Đất đai 2024, mức giá áp dụng từ năm 2026 có thể tăng đột biến, tác động sâu rộng đến doanh nghiệp thuê đất, hộ gia đình, nông dân, các dự án sản xuất - kinh doanh...

Đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng thừa nhận, khi bảng giá đất mới áp dụng cho 12 nhóm nghĩa vụ tài chính, bất kỳ sự tăng giá nào cũng sẽ lan tỏa mạnh hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Quy trình xây dựng bảng giá đất: mấu chốt nằm ở phương pháp và hệ số K

Trong bối cảnh chuẩn bị công bố bảng giá đất đầu tiên của thành phố mới vào ngày 1.1.2026, câu hỏi lớn nhất đang xoay quanh phương pháp định giá: tiếp tục dựa trên giá thị trường hay quay về mô hình bảng giá cơ sở nhân hệ số K như IEEr đề xuất?

Theo Luật Đất đai 2024, TP.HCM đang xây dựng bảng giá đất theo trình tự rút gọn, trên cơ sở dữ liệu khảo sát từ hơn 7.500 tuyến đường. Khi có dự thảo, thành phố sẽ công bố rộng rãi để lấy ý kiến trước khi ban hành. Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết, mức giá sơ bộ hiện nay “không chênh lệch nhiều” so với Quyết định 79/2024, tức nền giá vẫn ở mức cao.

Vấn đề nằm ở giai đoạn sau: khi nhân với hệ số K, giá đất sẽ tăng thêm đáng kể. Và từ năm 2026, bảng giá đất sẽ áp dụng cho 12 loại nghĩa vụ tài chính, rộng hơn nhiều so với trước đây, nên ảnh hưởng đến hầu hết các chủ thể từ hộ gia đình, doanh nghiệp thuê đất, doanh nghiệp sản xuất đến người dân có đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích.

IEEr cho rằng để hạn chế cú sốc thị trường và bảo đảm ổn định vĩ mô, thành phố cần chuyển sang phương pháp mà Bộ Chính trị đã định hướng: dùng bảng giá đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực làm bảng giá cơ sở (ví dụ Quyết định 02/2020), sau đó điều chỉnh bằng hệ số K.

Theo đề xuất, hệ số K của TP.HCM có thể dao động từ 0,2 đến 3 lần, tức tăng hoặc giảm 20 -300% tùy khu vực và thời điểm. Biên độ này được cho là đủ rộng để phản ánh biến động thị trường nhưng vẫn duy trì tính ổn định, điều mà IEEr cho rằng bảng giá hiện tại không làm được.

Theo một số chuyên gia, phương pháp dùng hệ số K cho phép Nhà nước dễ dàng thay đổi mức giá trong năm mà không phải định giá lại từng dự án - vốn là khâu tốn thời gian và rủi ro cao. Khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện, hệ số K thậm chí có thể áp dụng cho từng thửa đất thay vì cho cả khu vực.

Một đề xuất quan trọng khác liên quan đến nông nghiệp: giá đất nông nghiệp nên bằng 30% giá đất ở cùng thửa, tương tự cách Nghệ An đang áp dụng mức 20%. Điều này giúp người dân khi chuyển mục đích không phải chịu mức đóng tiền quá lớn, nhất là tại vùng ven và khu vực sản xuất nông nghiệp bị chuyển đổi mạnh sau khi mở rộng đô thị.

Tuy nhiên, đại diện ngành tài nguyên cũng chỉ ra những khó khăn kỹ thuật. Sau sáp nhập, các đơn vị hành chính không còn ranh giới quận, huyện cũ mà được chia theo phường - xã, làm cho việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phức tạp hơn. Nếu chọn mức giá thấp nhất làm giá cơ sở như trước đây, người dân bị thu hồi đất có thể không đồng thuận và dễ phát sinh khiếu nại. Ngược lại, nếu lấy giá cao, gánh nặng tài chính của doanh nghiệp và người dân sẽ tăng mạnh.